Что такое венчурное финансирование? Венчурное финансирование инвестиционных проектов.

Создание нового бизнесасопряжено со многими трудностями. Преодолетьэти трудности способна новая финансовая индустрия - венчурный капитал.

"Венчурный" или "рисковый" капитал – пугающий для подавляющего большинства россиян термин. Это понятие у многих ассоциируется с банковским кредитованием или благотворительностью. Но на самом деле значение слова "венчурный" происходит от английского "venture"-рискованное предприятие или начинание. Рисковое (венчурное) инвестирование, как правило, осуществляется в малые и средние частные или приватизированные предприятия без предоставления ими какого-либо залога или заклада, в отличие, например, от банковского кредитования. Венчурный капиталист, стоящий во главе фонда или компании, не вкладывает собственные средства в компании, акции которых он приобретает. Венчурный капиталист - это посредник между синдицированными (коллективными) инвесторами и предпринимателем. В этом заключается одна из самых принципиальных особенностей этого типа инвестирования. С одной стороны, венчурный капиталист самостоятельно принимает решение о выборе того или иного объекта для внесения инвестиций, участвует в работе совета директоров и всячески способствует росту и расширению бизнеса этой компании. С другой - окончательное решение о производстве инвестиций принимает инвестиционный комитет, представляющий интересы инвесторов.

Венчурные фонды или компании предпочитают инвестировать фирмы, чьи акции не обращаются в свободной продаже на фондовом рынке, а полностью распределены между акционерами - физическими или юридическими лицами. Инвестиции направляются либо в акционерный капитал закрытых или открытых акционерных обществ в обмен на долю или пакет акций, либо предоставляются в форме инвестиционного кредита на срок от 3 до 7 лет. Процентная ставка по таким кредитам либо не устанавливается, либо составляет LIBOR + 2 - 4%. На практике, чаще всеговстречается комбинированная форма венчурного инвестирования, при которой часть средств вносится в акционерный капитал, а другая - предоставляется в форме инвестиционного кредита.

Отличие венчурного инвестора от «стратегического партнера» в том, что он не стремится приобрести контрольный пакет акций компании, для него предпочтительней компании контрольный пакет акций, которых принадлежит менеджерам компании. Его основной интерес во вложении средств в идею или в бизнес, который в течение 5-7 лет увеличит свою стоимость в несколько раз по сравнению с первоначальной суммой инвестиций.

Ни инвестор, ни его представители не берут на себя технические, рыночные, управленческие, ценовые и прочие риски, кроме финансового. В случае неуспеха венчурный капиталист имеет потери в размере вложенных инвестиций, а в случае успешного развития событий получает на несколько порядков выше первоначально вложенных средств. Поэтому венчурные инвесторы не заинтересованы в распределении прибыли в виде дивидендов, а предпочитают всю полученную прибыль реинвестировать в бизнес.

Поиск и отбор компаний - важная составляющая процесса инвестирования. В отличие от стран Запада, где существует развитая инфраструктура, процесс нахождения подходящих фирм в российских условиях очень сложен. Основные источники информации о растущих компаниях в России - пресса, выставки, специализированные ассоциации, бюллетени и брошюры, издаваемые организациями поддержки бизнеса, российскими и западными, личные контакты менеджеров венчурных фондов и компаний.

Критерием оценки для венчурных инвесторов является способность компании к быстрому развитию.

Финансовый риск венчурного инвестора может оправдать только соответствующее вознаграждение, под которым понимается возврат денежных средств на вложенный капитал выше среднего уровня. Возврат на вложенный капиталIRR - общепринятый показатель измерения вознаграждения. Расчет показателя IRR - дело в достаточной степени не простое, поэтому, по нашему мнению, оправданно использование такого показателя, как процентное приращение выручки компании. Рост продаж приводит к улучшению и других показателей, прежде всего - рыночной доле компании, поэтому у венчурного инвестора увеличивается возможность продажи за большую сумму принадлежащего ему пакета акций. Объем продажкомпании, растущий в пределах не менее 40 - 50% в год, отвечает ожиданиям венчурного инвестора.

Вторичный рынок ценных бумаг в России пока еще слишком слабо развит и на нем представлены только крупные игроки, а на местных биржах в свободной продаже обращаются акции не более 250 - 300 крупнейших компаний. Сколько времени потребуется для того, чтобы небольшие быстрорастущие российские частные фирмы смогли предложить свои акции для публичной продажи - не знает никто. Но венчурные капиталисты не рассчитывают на быстрый возврат, так как срок 5-10 летдля созревания предпосылок полноценного развития финансовой инфраструктуры является для них приемлемым. Скорость перехода российской экономики от административно-командной к рыночной явилась побудительной причиной, заставившей венчурный капитал обратиться в сторону России. Существование макроэкономических, политических, социальных факторов являются главными определяющими факторамиразвития альтернативного финансирования в России. Как быстро и какими темпами венчурное кредитование будет развиваться в России,покажет время. Но ускорить этот процесс возможно через объединение усилий всех участников рынка.

Венчурное финансирование – это долгосрочные инвестиции в молодых, перспективных компаний или организаций, хорошо зарекомендовавших себя на рынке и нуждающихся ныне в расширении и развитии технологий. Основной особенностью всех венчурных компаний является разработка наукоемких, инновационных продуктов, позволяющих инвесторам получить повышенную .

Привлечение венчурного финансирования в акционерный нередко приводит к потере контроля и свободы принятия решений, потому как опытные инвесторы получают вместе с акциями и реальную власть над предприятием. С другой же стороны, венчурные капиталисты и -ангелы способны предоставить компании крупный денежный поток, необходимый для реализации инновационного высокотехнологического проекта.

История венчурной индустрии

Основоположником современной методики венчурного финансирования принято считать Джорджиза Дориота, создателя Американской научно-технической (АНИК). Сферой деятельности этой компании было финансирование проектов, обеспечивающих появление инновационных систем, открытий в области технологий и медицины. Некоторые компании, удостоившиеся инвестиций от АНИК, обеспечили ей доходность в 70-101%.

Значительной вехой в развитии венчурного финансирования стал закон «Об инвестициях в », принятый в США в 1958 году, который вывел инвестирование стартапов из-под влияния состоятельных семей и поставил его на профессионально управляемую основу. Были созданы лицензированные компании, инвестирующие в малый бизнес, и венчурные банки, но необходимость притока денежной массы в сферу научных исследований оставалась преждней, вплоть до 80-ых годов 20-го века.

Масштабное фокусирование венчурных инвестиций произошло в 70-ых при создании американской Силиконовой долины, объединившей усилия компаний, деятельность которых направлена на развитие электронных и информационных технологий, медицины и биотехнологий. Но обвал фондовой биржи 1974 года заставил инвесторов проявлять максимум осторожности – инвестиций удостаивался лишь один проект из пяти сотен.

Огромный бум венчурное финансирование пережило в конце 90-ых, когда американской фондовой бирже были представлены акции интернет-компаний. Именно в то время Microsoft приобрел телефонную интернет-сеть Skype, а News Corporation стали счастливыми обладателями сайта MySpace.

Ныне венчурное финансирование в США осталось на той же ступени развития, что и пятнадцать лет назад, в России же к нему пришли существенно позже и ныне этот сектор инвестирования динамично развивается, открывая перспективы развития для инновационных проектов.

Участники венчурного финансирования

Венчурное финансирование несет колоссальную роль, как для экономики государств в целом, так и для развития новых технологий в разных сферах жизни человека. Благодаря ему были совершены важнейшие открытия в области медицины и биотехнологий, разработаны комфортные решения для жизни людей и ультрапопулярные на рынке продукты. Но, важно понимать, что основной целью венчурных инвесторов является получение прибыли.

Основными участниками этого рынка являются венчурные банки и фонды, капиталисты и бизнес-ангелы.

Венчурные капиталисты и фонды

Деятельность венчурных капиталистов и фондов может быть, как широконаправленной, так и узкоспециализированной. Одни ищут выгодные предложения в разных отраслях и секторах экономики, другие же выбирают лишь одно направление или ведут деятельность в пределах одного региона. Наибольший объем инвестиций, как в США, так и в Европе приходится на сектор развития высоких технологий, в Израиле основным сектором вложения денег стала медицина.

Между тем, многие венчурные фирмы готовы рассматривать в качестве объекта финансирования совершенно разные стартапы, от строительства и промышленного производства до ресторанного бизнеса. Но высокая степень риска является причиной тщательного рассмотрения каждого предложенного проекта.

В отличие от других участников рынка, венчурные капиталисты могут инвестировать проекты на разных стадиях их развития:

«посевное» инвестирование – на стадии разработки бизнес-плана, до существования реальных объектов

При разработке и осуществлении задуманного плана стартапами

«финансирование на стадиях расширения» - при критических финансовых массах, когда компания не в состоянии сама перерасти достигнутый уровень

Многие капиталисты осуществляют финансирование компаний на всех стадиях их развития, полностью сопровождая производство

Некоторые венчурные фонды, напротив, специализируются на реформировании и поглощении одних акционерных обществ другими

Бизнес-ангелы

Бизнес-ангелами называют частных инвесторов, вкладывающих средства в развитие новых предприятий малого бизнеса. Это своего рода энтузиасты, позволяющие молодым предпринимателям реализовать свои проекты за счет собственного капитала. Основными сферами вложений бизнес-ангелов могут стать проекты на посевной стадии, существующие только на бумаге и уже запущенные стартапы.

Существуют различные категории «ангелов»:

Профессиональные инвесторы – направляют свои капиталы в сферы собственной профессиональной деятельности. Это состоятельные врачи, бухгалтера и люди прочих профессий, готовые поддержать , знакомого им по циклу развития

Корпоративные ангелы – в прошлом руководители крупных компаний, вкладывающие за раз и принимающие активное участие в работе нового проекта, часто на руководящей должности

Ангелы-предприниматели, основной целью которых является приобретение доли в чужом бизнесе и получение новых активов в свой портфель

Энтузиасты – состоятельные люди, для которых является скорее увлечением, нежели средством получения доходов. Получить инвестиции от «ангелов» на порядок проще, нежели от венчурных фирм и фондов, рассматривающих предложения, в основе которых скрывается мощный потенциал роста и .

Венчурное финансирование и прибыль

Несмотря на свою благородную миссию, венчурное финансирование преследует, прежде всего, получение высокой прибыли. Долгосрочность инвестирования в стартапы предполагает мобилизацию инвестиционного капитала в течение 3-7 лет. Неотъемлемой частью вложений в молодые проекты является высокий риск – технологии быстро устаревают, а большая доля проектов и вовсе оказывается убыточной и закрывается в течение первого года существования.

Поэтому к соискателям венчурного инвестирования предъявляется ряд серьезных требований:

Наличие хорошо обоснованного бизнес-плана

Новшество идеи и способность нового продукта произвести бум на рынке

Наличие компании молодых и целеустремленных людей

Энтузиазм учредителей нового проекта

Венчурные инвестиции достаются одному из сотен предложенных проектов. При этом капиталисты активно участвуют в деятельности компании, вносят свои коррективы в планирование и управление. Рискованность проектов отражается на портфелях венчурных фондов – более 70 проектов, получивших инвестиции, не оправдывают ожиданий, часть из них и вовсе оказывается убыточной, зато оставшиеся 30% стартапов приносят своим благодетелям колоссальную прибыль. Даже в условиях высокого риска венчурное финансирование в большинстве случаев оказывается сверхприбыльным.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

В нашей стране среди многих вариантов кредитования бизнеса одним из не достаточно развитых считается венчурный или рисковый вариант. Объяснить несуразность подобного положения на кредитном рынке пытаются многие ведущие финансовые эксперты.

Если рассматривать мировую историю кредитования бизнеса, то можно сделать вывод, что многие мировые экономики, совершившие экономический прорыв в своём развитии, сделали его благодаря тому, что активно было использовано именно венчурное кредитование. Подтверждением этому может служить, например, история американской, а также европейской экономики конца ХХ века.

Отличительные особенности венчурного кредитования

Венчурное это достаточно рискованное кредитование. В том случае, когда заемщик не располагает требуемыми активами для залога, то банк рискует, проявляя надежду, что инвестиционный проект заёмщика станет прибыльным. В основном венчурное кредитование, а правильнее инвестирование, осуществляется специализированными венчурными фондами. Грамотные специалисты подобных фондов совершают оценку рисков по реализации проекта, контролируют его финансирование, а в виде залога принимают пакет акций такого предприятия. В качестве доходов венчурного фонда выступает положительная разница курсовой цены акций предприятия. Показательным примером венчурного инвестирования можно назвать финансирование разработчиков компьютера Apple, благодаря увеличению стоимости акций которого венчурный фонд получил баснословную прибыль по данному инвестиционному проекту.

При венчурном кредитовании в обмен на реальные средства инвестор сначала получает на длительный промежуток времени только их условный эквивалент, выраженный в качестве доли еще не действующей высокотехнологичной компании. Данная доля выдается ему в условных единицах: в виде акций, обмен которых пока не возможен на реальные деньги, из-за того, что такие ценные бумаги пока не котируются на фондовом рынке, так как компании не имеют регистрацию на бирже. А именно полученные инвестором подобные акции считаются мало ликвидными или совсем не ликвидными. Также, они распределяются между акционерами - физическими или юридическими лицами. Данные инвестиции могут частично направляться в ЗАО или ОАО, как в обмен на пакет акций, так и в форме инвестиционного кредита на период 3 - 7 лет.

Но отличительной чертой этих форм инвестирования можно назвать достаточно высокую цену подобной финансовой поддержки венчурного предприятия, которое начинает свою деятельность. Банковский кредитный процент по доходности существенно ниже, чем имеет венчурное кредитование . Но венчурные кредиторы не меняют величину доходности за весь период развития компании, не выставляют требования о страховании своих рисков, а осуществляют активную помощь новой компании при использовании советов, опыта и деловых связей без оказания при этом постоянного давления и дотошного контроля за использованием предоставленных средств.

Проблемы венчурного кредитования

В качестве одной из основных причин слабого развития венчурного кредитования эксперты называют достаточно большой процент «невозврата» заёмщиками кредитного долга, что оказывает негативное влияние на предпринимательский климат. А в случае, когда присутствует «невозврат», то отсутствует и выход, а также наоборот. И подобная ситуация может существовать даже в том случае, когда производственные показатели созданного предприятия являются значительно высокими. Эта проблема возникает также и из-за того, что в нашей стране не достаточно развит фондовый рынок, обладающий на сегодняшний день скорее спекулятивным оттенком, чем инвестиционным.

Еще одним значимым фактором, который тормозит венчурное кредитование в России, выделяют то, что претендентов, имеющих возможность доказать оправданность венчурного кредитования при помощи расчетов и разработанных проектов, существует очень мало. Если далее углубляться в эту проблему, то можно отметить, что в нашем государстве отсутствуют в этой сфере соответствующие институты, все еще мешают пережитки прошлого, а также присутствует коррупция, сводящая на нет, все попытки изменить ситуацию.

Венчур (в переводе с английского - рискованное предприятие) - это инвестиционная компания, деятельность которой связана исключительно с (стартапами). Инвестирование средств производится в ценные бумаги, предприятия с достаточно высокой долей риска с целью получения в скором будущем чрезвычайно высоких доходов.

Как правило, венчурное финансирование относится к сфере последних научных разработок и технологий. По статистике, около 70-80% подобных вложений отдачи не приносят, однако 20-30% удачных проектов покрывают все понесенных убытки и приносят инвесторам прибыль.

Венчурное финансирование направлено на инвестирование в которыми являются предприятия малого бизнеса, берущиеся за опытно-конструкторские разработки и наукоемкие работы, готовящими базу для осуществления венчурных проектов.

Венчуры бывают внутренними и внешними. Внутренний венчур организуют сами авторы идеи совместно с венчурными предпринимателями. Внешний венчур привлекает средства для своих проектов через специальные фонды и средства других инвесторов.

Венчурное финансирование является рисковым предпринимательством, направленным на использование технологических и технических новшеств и достижений науки, до этого не использовавшихся в практике. Этот вид финансирования связан с серьезным риском неполучения доходов, вследствие чего вложенные средства могут остаться непокрытыми.

Венчурное финансирование используется для проектов , на осуществление которые нельзя получить средства в виде кредита банка или прочих общепринятых

Сегодня существует понятие венчурного бизнеса. Оно подразумевает бизнес, ориентированный на использование новых разработок, которые только планируется внедрить в практику. Под венчурным капиталом при этом понимаются долгосрочные инвестиции в ценные бумаги и рискованные предприятия, которые вкладываются в расчете на быструю сверхприбыль.

Венчурные операции направлены на кредитование и вложение средств в новейшие изобретения и разработки. Для подобных операций свойственна повышенная степень риска. Специально для кредитования рисковых проектов создаются венчурные банки. В случаях успешной такие банки получают часть дохода, долю прибыли от успешного внедрения разработки или инновации.

Главной задачей венчурного инвестора является вложение денег в наиболее для получения крупной прибыли путем продажи своей доли в компании.

Поступать венчурный капитал может из разных источников: от крупных компаний, государства, банков или специализированных фондов. Венчурное финансирование в России чаще всего осуществляют крупные компании, в наличии которых имеются свободные средства. К настоящему времени в стране выросла доля венчурного инвестирования со стороны государства. Специализированные фонды появились во многих регионах Росси. Деятельность частных фондов пока сильно ограничена. Банки в целом не рискуют вкладывать средства в рисковые проекты.

При поиске проекта для вложения средств в венчурное предприятие акцент делается не на само изобретение или новшество, а на особенности занимающегося предпринимательством изобретателя. Поэтому при выборе проекта большое значение имеет грамотный бизнес-план.

После выбора проекта, компания, в которую предполагается влить венчурное финансирование, подвергается проверкам. Лишь после этого подписываются договора и проводится процесс инвестирования. В дальнейшем инвестор получает право определенного контроля над компанией и влияния на происходящие в ней процессы.

1. Понятие венчурного финансирования

Венчур – от англ. Venture – рисковая затея. Венчурное финансирование – это вложение средств институциональными или индивидуальными инвесторами в реализацию проектов с высоким уровнем риска и неопределенностью результата в обмен на пакет акций или определенную долю в уставном капитале.

Как правило, объектами венчурного финансирования являются новые, находящиеся на ранней стадии реализации или исследования наукоемкие или высокотехнологичные проекты, конструкторские разработки, изобретения, конечные результаты которых трудно прогнозировать.

Большинство таких проектов в начальный момент времени неликвидны и не имеют материального обеспечения, поэтому их инициаторам сложно получить средства на реализацию из традиционных источников. На развитых рынках венчурные инвесторы ищут возможность получить прибыль в 3 – 5 раз выше, чем по безрисковым вложениям. При инвестировании на развивающихся рынках требования к доходности, как правило, существенно возрастают с учетом премий за страновые, политические, институциональные и другие виды рисков. В результате уровень отдачи обычно составляет не менее 25 – 30 % годовых, однако на практике он может быть значительно выше.

Преимущества венчурного финансирования:

1. позволяет привлечь необходимые средства для реализации высокорисковых, но перспективных и потенциально высокодоходных проектов, когда другие источники недоступны;

2. не требует залогов и прочих видов обеспечения;

3. может быть предоставлено в короткие сроки;

4. как правило, не предусматривает промежуточных выплат (процентов, дивидендов);

Недостатки венчурного финансирования:

1. сложность привлечения (поиска инвесторов);

2. необходимость выделения доли в капитале (как правило, контрольный пакет);

3. возможность неожиданного выхода инвестора из проекта;

4. максимальные требования к раскрытию информации;

5. возможность вмешательства инвестора в управление проектом или фирмой;

6. слабое развитие в РФ.

Особенности венчурного финансирования:

1. Венчурный инвестор осуществляет вложения на долгосрочной основе и не ожидает быстрой отдачи;

2. венчурный инвестор с самого начала предвидит свой выход из проекта. Основные способы выхода их проекта: выход компании на биржу, продажа ее стратегическому покупателю;

3. Венчурный инвестор предъявляет особые требования к менеджменту проекта и реализующей его команде. Иногда средства выделяются не столько под тот или иной проект, а под конкретных людей.

4. Венчурный инвестор часто входит в руководство компании или группы, реализующей финансирование проекта. При это он оказывает поддержку или консультационную помощь руководству фирмы, поскольку сам заинтересован в скорейшем успехе и получении доходов.

2. Источники венчурного финансирования

Существует два типа источников венчурного финансирования:

1. венчурные инвестиционный фонды, осуществляющие рисковые вложения в проекты фирм и отдельных предпринимателей;

2. Индивидуальные инвесторы или бизнес-ангелы, т.е. физические лица, которые достигли определенного уровня благосостояния и способны вкладывать личные средства в проекты с высоким потенциалом роста.

Венчурный фонд – это финансовый институт, аккумулирующий средства институциональных и индивидуальных инвесторов для последующих вложений в рисковые проекты. Как правило, подобные фонды создаются при крупных банках, финансовых и промышленных компаниях, государственных органах и управляются профессиональными менеджерами либо специально созданными в этих целях компаниями.

Привлеченные средства фонд распределяет в различные проекты и фирмы путем приобретения долей в их капитале на ограниченный срок – 5 – 10 лет. Продажу этих долей и выплаты дивидендов инвесторам фонд обычно осуществляет по достижении заданного уровня доходности либо в момент существенного повышения рыночной стоимости соответствующего предприятия.

Отдельный проект или временной интервал его реализации может быть как прибыльным, так и убыточным. В венчурной индустрии широко известно эмпирическое правило «2 – 6 - 2»: из 10 проектов в портфеле 5 – 6 вложений дает положительный возврат, еще треть – неудачные проекты, приносящие убытки и лишь 1 или два проекта генерируют высокие доходы, позволяющие компенсировать все убытки и обеспечивающие приумножение вложенных средств.

Специалисты фондов тщательно анализируют поступающие к ним проекты, поскольку вероятность удачи очень невелика. Обычно для финансирования отбирается не более 10% от общего количества поступивших заявок, как правило, из быстрорастущих и перспективных отраслей.

Средняя доходность венчурных фондов составляет 40% годовых, а у некоторых значительно выше.

Основные направления деятельности фондов в РФ – пищевая, целлюлозно-бумажная, фармацевтическая промышленность, торговля, биотехнологии, производство товаров народного потребления, стройматериалов и химических удобрений, упаковка, медийный бизнес, телекоммуникации и финансовый сектор. В отличие от развитых стран, в России венчурные фонды предпочитают финансировать проекты, находящиеся уже на стадии расширения (до 58% инвестиций).

Объекты вложений – это средние фирмы с капитализацией 5 – 50 млн. долл, предоставляющие контрольные либо блокирующие пакеты акций. Средние сроки инвестирования – 3 – 5 лет, прогнозируемый рост стоимости приобретаемых долей предприятия – 25- 35% в год.

В то же время, вложения в высокотехнологичные сектора, как правило, невелики.

Индивидуальные инвесторы, или бизнес – ангелы, могут быть российскими и зарубежными физическими лицами. Эта группа инвесторов наиболее закрыта. Как правило, объем вложений бизнес-ангела составляет 50 тыс. – 1 млн. $.

Практика частных инвестиций в российском бизнесе только формируется. Как правило, в качестве подобных инвесторов в нашей стране выступают крупные бизнесмены, менеджеры крупных компаний, известные деятели культуры, спорта и т.п.

В развитых странах государством принимаются специальные меры по стимулированию частных инвестиций путем обеспечения защиты вложений, предоставления налоговых льгот, создания специальных ассоциаций, охватывающих правовую, информационную и консультационную поддержку предпринимателям и бизнес-ангелам. В России подобные организации частных инвесторов находятся в стадии формирования и создаются по инициативе отдельных лиц, без поддержки государства. В настоящее время наибольшую известность получила московская сеть бизнес – ангелов.

Факторы, оказывающие положительное влияние на развитие венчурного инвестирования в РФ:

1. улучшении инвестиционного климата,

2. наличие большого научно-технического и технологического потенциала, а также конкретных разработок и проектов, готовых к реализации;

3. рост благосостояния населения страны;

4. сокращение возможностей для спекулятивного наращивания капитала и др.

Факторы, сдерживающие развитие венчурного бизнеса в России:

1. неразвитость и низкая емкость фондового рынка, вследствие чего затруднен традиционный способ выхода инвесторов из проектов;

2. дефицит профессиональных менеджеров, способных раскрыть коммерческий потенциал научно-технических разработок, разработать проект по международным стандартам и привлечь рисковый капитал;

3. низкий покупательный спрос на высокотехнологичную продукцию внутри страны;

4. невысокая ликвидность венчурного капитала;

5. отсутствие государственной поддержки.

18. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ, ЗАДАЧИ, ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

Ипотека – от греческого hipotheke – залог недвижимости с целью получения долгосрочной ссуды. В законе РФ «о залоге» ипотека – это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им.

Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Сущность ипотечного кредита состоит в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости.

Специфические черты ипотечного кредита:

1. Требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом

2. Ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности

3. Носит долгосрочный характер

4. Выдаваемая ссуда носит долгосрочный характер

5. Ссуда под недвижимость выдается в значительно меньшем размере, чем рыночная стоимость объекта ипотеки. Остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей объекта ипотеки в случае, если требование не будет выполнено.

6. Сам залог остается в руках должника до окончания срока кредитного договора

Субъекты ипотечной системы: ипотечные банки, ссудно-сберегательные учреждения, регистрационные органы государственной власти, риэлторские компании, страховые компании, строительные фирмы, инвесторы.

1. Классификация и преимущества ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты на приобретение жилья классифицируются по:

1. Типу кредитора: банковские и небанковские

2. Наличию государственных субсидий: субсидируемые и несубсидируемые государством

3. Форме кредитования: в денежной форме и в форме ипотечных долговых обязательств

4. По срокам (в континентальной Европе) – краткосрочные – до 1 года, среднесрочные – 1-5 лет, долгосрочные – более 5 лет.

5. По схеме погашения кредита – постепенное погашение, единовременное погашение, погашение согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки: кредиты с фиксированной процентной ставкой, с переменной, с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.

7. По виду обеспечения: под залог жилья, под залог застраиваемого земельного участка, иные виды обеспечения

8. В зависимости от целей заемщика: кредит на приобретение жилья, кредит на строительство

9. По субъектам кредитования: кредиты.предоставляемые застройщикам и строителям, непосредственно будущему владельцу жилья

Преимущества для кредиторов:

1. Сравнительно низкий риск при кредитовании

2. Долгосрочный характер кредитов – это определенные удобства для кредитора с точки зрения финансового планирования

3. При существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке

4. Возможность получения налоговых и иных льгот от государства

5. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг

Преимущества для заемщика:

1. Возможность приобретения объектов недвижимости, стоимость которых превышает размер собственных средств

2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля

3. Возможность использования эффекта финансового рычага для получения более высокой ставки на собственный капитал

4. Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают большую отдачу со временем.

5. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестируемого периода п\на величину погашаемого долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости

6. Вложение средств в д\недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции