Что такое совместная собственность. Совместная собственность или долевая что лучше

Согласно законодательству, существует 3 формы собственности на недвижимость. Когда жильем владеет исключительно один собственник, речь идет об индивидуальной форме собственности. Однако сегодня преобладают другие формы.

Например, особенностью долевой собственности является тот факт, что для каждого совладельца выделена определенная четко ограниченная доля имущества. Если сравнивать ее с совместной формой, стоит отметить, что имущество не разграничено по частям.

Что такое совместная собственность?

Совместная собственность подразумевает под собой одновременное владение недвижимостью несколькими лицами. При этом недвижимость, находящаяся в собственности, не разделена на конкретные доли. Например, когда квартирой владеет муж и жена, она одновременно принадлежит обоим супругам на сто процентов.

Данная форма собственности основывается на разделении порядка использования совместного имущества. Для супругов совместной автоматически становится та собственность, которая приобретена после вступления в брак.

Долевой она может стать только тогда, когда супруги хотят произвести выдел, то есть придать имуществу конкретный статус. Можно выделить несколько особенностей:

1. Также стоит отметить, что совместная собственность может быть исключительно у официальных супругов. Если люди проживают вместе без отношений либо в гражданском браке у них по умолчанию не может быть общего имущества.
2. Совместное владение квартирой, обязывает жену и мужа совместно выплачивать налоги на недвижимость, предусмотренные законом. Они вместе оплачивают ее содержание, например, несут обязанность по зачислению оплаты за коммунальные платежи.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает под собой владение имуществом одновременно несколькими лицами. При этом важно понимать, что собственность делится на определенные доли. Например, муж может иметь 50%, как и его супруга. Однако соотношение также может быть и другим, например, 75% и 25%, 60% и 40% и так далее.

Важно понимать, что долевой собственностью может обладать не только супружеская пара. Лица-участники могут быть родственниками, однако это условие не обязательно. Например, долевое строительство и ипотека. В договор участия в долевом строительстве вступают совершенно незнакомые сдруг другом люди.

Чтобы имущество супругов поделить на конкретные доли, они должны подписать специальный договор, удачным вариантом которого можно назвать брачный контракт. Главное, чтобы подписанный договор по всем меркам был легитимным, в противном случае он может неиметь законной силы.

Случается так, что совместная собственность может стать долевой только в судебном порядке. Органам судебной власти часто приходится определять размер долей, которыми будут обладать супруги, если они не могут без посторонней помощи решить этот вопрос.

Чтобы определить факт обладания конкретной долей, учитывается отдельная величина вклада жены либо мужа в приобретение имущества.

Среди основных особенностей данной формы собственности можно выделить такие нюансы:

1. Совладельцы имеют полное право без согласования друг с другом продавать собственную долю имущества.
2. Если муж решает продать собственную часть квартиры, его супруга автоматически получает первоочередное право на ее приобретение, то есть купить ранее других лиц.
3. Сумма налогов, взымаемых за владение недвижимостью, зависит от принадлежащей конкретному лицу доли. В соответствии долевому распределению совладельцы также несут расходы по содержанию жилья или другого имущества.

При долевой собственности расходы по кредиту не делятся, вне зависимости от того, какой платеж будет использоваться – .

В чем заключается разница?

Главным отличием долевой собственности отсовместной становится тот факт, что во втором случае право обладания нельзя выразить в процентном соотношении. Данное различие можно назвать ключевым.

Для первого же варианта характерно разделение права пользования имуществом. Каждый совладелец знает имущественную долю, которая ему принадлежит.

Если говорить об общих чертах, стоит отметить, что обе формы собственности подразумевают под собой одновременное обладание имуществом сразу несколькими людьми. Однако отличий у долевой и совместной формы можно выделить значительно больше:

1. Совместная собственность может быть исключительно у супругов, которые официально зарегистрировали свой брак. Стать участником договора долевого участника может любой желающий человек, вне зависимости от родственных связей.
2. При совместной форме собственности совладельцы вместе оплачивают все налоги и имущественные расходы, однако при долевой – материальная ответственность делится в соответствии с разделением на доли во владение.
3. В случае с совместной собственностью супругам не нужно подписывать дополнительно какие-либо бумаги. Все приобретенное после фактического заключения брака автоматически относится к данному правилу. Имущество становится долевой собственность только после подписания договора, в котором указывается соотношение долей.
4. При совместном владении супруги могут только обоюдно принять решение о продаже имущественного объекта, в то время как долевое владение позволяет собственнику самостоятельно распоряжаться отведенной ему частью.

Таким образом, разница совместной и долевой собственности ощутима, понятия должны рассматриваться, как два отдельные термины, несвязанные друг с другом. Что лучше можно решить исключительно для конкретной ситуации.

Совместная собственность при разводе может быть поделена. За основу для определения доли каждого из супругов берется их отдельный вклад в покупку недвижимости (даже если использовался ), машины и прочего имущества. В чем сложность?

В этом плане обладание совместной собственностью оказывается менее привлекательной, чем в случае с долевой собственностью, когда все регулируется специальным договором. Лучше всего, если дело о разделе имущества не дойдет до суда, если совладельцы без посторонней помощи придут к общему согласию.

Особое внимание стоит уделить тем случаем, когда имущество делят супружеские пары, в которых растет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки тщательно следят за подобными процессами, ведь ребенок ни на день не должен оставаться без жилплощади. Именно поэтому любая договоренность между бывшим мужем и женой должна фиксироваться письменно.

Если один из супругов решает самостоятельно распоряжаться недвижимостью, несмотря на существующую договоренность, это считается грубым нарушением условий сделки, следовательно, она может быть аннулирована через суд.

По законодательству жилье, являющееся совместной собственностью, после развода должно быть поделено на протяжении последующих трех лет. Если время истекло, обращаться в соответствующие органы нет смысла. Исключением может стать исключительно противозаконность, которая была выявлена в ходе судебного расследования.

Только при условии выявленного несоответствия действующей законодательной базе, срок может быть восстановлен.

И предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения , пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой ). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в , а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное .

На право собственности может быть наложено , которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является .

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная , то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.">ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в . От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, ) у (членов его семьи, например ). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания ) при продаже квартиры.

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей .

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение , пользование и распоряжение этой квартирой (Откроется в новой вкладке.">ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной , и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года ) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула . На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве ).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

Может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п. ), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные ), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может , и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной ) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (Откроется в новой вкладке.">ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:

«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»

Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет.
В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?
Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному - половину квартиры, второму - половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.

Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.
То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры - она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате...
И где конкретно - никому не ясно. До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же,... как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то - наоборот, это право приобретает.

Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.

Что значит «совместная собственность без определения долей»?

Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.
То есть мы владеем квартирой совместно.
А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей - 99%, а мне - один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, - не важно: мы владеем квартиры совместно. При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность. И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.
Но это - «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то
денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.

То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.

В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то - меньшую.
Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга - мне половина нашей совместной квартиры.

При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен. И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.
Возможно?
Возможно.
Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?
Можем. И это также будет законно.
Можем пойти в суд с этим нашим решением?
Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.

То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция - налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) - это две разные вещи.

То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.

Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.

Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.
У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей.
А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.
То есть, что получается?
Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.

Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона - налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.
Ну а супруга?
Супруга не может его пока что использовать.
Почему?
Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.

Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».
В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона. Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона.
И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) - не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.
А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.

То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.

Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги - значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)

Спасибо за внимание.
.
Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости - задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

Граждане РФ могут владеть недвижимостью в порядке совместной или же долевой собственности. Что представляет собой каждый из вариантов оформления права на имущество?

Факты о совместной собственности

Под совместной собственностью принято понимать владение гражданами (чаще всего - супругами) некоторым имуществом без разделения его на конкретные доли. Можно сказать, что 100 % от него одновременно принадлежит мужу и жене.

При совместной собственности супруги также разделяют порядок пользования общим имуществом. Можно отметить, что собственность, купленная мужем и женой после заключения брака, по умолчанию становится совместной. Она не может быть долевой, если супруги в договорном порядке не выразят желания придать ей соответствующий статус - посредством выдела.

Еще один примечательный факт о совместной собственности мужа и жены: она может характеризовать правоотношения только лиц, официально зарегистрировавших свой брак. Если люди живут в гражданском браке или в принципе не имеют отношений, то совместная собственность на тот или иной объект у них появиться не может.

Владея имуществом в порядке совместной собственности, муж и жена вместе платят предусмотренные законодательством налоги на него, несут расходы по содержанию - например, если это квартира, то оба супруга одновременно несут обязанность по уплате коммунальных платежей.

Факты о долевой собственности

Под долевой собственностью принято понимать владение супругов имуществом, разделенным на конкретные доли. Так, мужу может принадлежать 50 % от него, а жене - другие 50 %. Соотношение долей может быть иным - например, 25 % и 75 %. Но в общем случае доли во владении имуществом у супругов равные.

Стоит отметить, что долевая собственность может иметься не только у мужа и жены, но и у любых других лиц. Они необязательно должны являться друг другу родственниками.

Как мы отметили выше, супруги вправе оформить имущество в долевую собственность, подписав договор. Как вариант - брачный контракт. Важно, чтобы он был полностью легитимным - иначе перевод совместной собственности в долевую может быть признан незаконным.

В некоторых случаях перевод совместной собственности в долевую осуществляется в судебном порядке. Иногда суд определяет также конкретные размеры долей супругов - если они не могут разрешить данный вопрос между собой. Обычно при этом в расчет берется величина личных финансовых вкладов мужа и жены в покупку имущества.

Супруги или совладельцы имущества, находящиеся в ином статусе, вправе без согласования друг с другом продать свою долю в собственности. При этом если, к примеру, муж захочет выставить на продажу свою часть квартиры, то жена вправе купить ее в первоочередном порядке - ранее каких-либо других лиц.

Разделив имущество, муж и жена пропорционально - в соответствии с принадлежащими им долями - платят предусмотренные законом налоги на него, а также несут расходы по содержанию.

Сравнение

Главное отличие совместной собственности от долевой в том, что в первом случае не определены в процентном выражении доли во владении имуществом тех или иных лиц - как правило, супругов. Второй вид собственности предполагает соответствующее разделение прав пользования имуществом. Отсюда проистекают прочие различия между рассматриваемыми видами владения объектом.

Определив, в чем разница между совместной и долевой собственностью, отразим выводы в таблице.

Таблица

2.1. ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого - требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.

В ГК РФ закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная (п. 2 ст. 244). Общая собственность называется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.

Каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Объектом этого права как права собственности является вещь. Специфика же общей собственности заключается в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет.

Долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. По соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность: допускается перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.

Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Образование общей совместной собственности возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.

В общей собственности важно количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности меняется. Он может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать.

Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в имуществе зависят от того, был ли, во-первых, соблюден при внесении улучшений установленный порядок и, во-вторых, неотделимы или отделимы улучшения. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Таким образом, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит по требованию не только выделяющегося сособственника, но и кредиторов для обращения взыскания на имущество должника. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что, когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации со собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4 и 5 ст. 252 ГК).

2.2. РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Для того, чтобы ответить на вопрос, в каком порядке происходит распоряжение общей долевой собственностью, в первую очередь, следует ознакомиться с понятием долевой собственности. Итак, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 ГК РФ), при этом, доля каждого собственника может быть определена (долевая собственность) либо не определена (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть, распорядится своей долей в имуществе собственник может, учитывая следующее правило: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 ГК РФ). Таким образом, продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только когда остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли в праве собственности (на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В то же время, участник общей долевой собственности (имущество разделено на доли) может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на долю в общем имуществе, сохраняются интересы остальных собственников, Так, согласно статье 255 ГК РФ, за остальными собственниками сохраняется право преимущественной покупки продаваемой доли. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Однако участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. В случае, если участник долевой собственности продает свою долю постороннему лицу, он обязан соблюдать преимущественное право покупки других участников, известив их о предстоящей продаже (ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.