Что такое переуступка прав на квартиру. Как оформить договор переуступки прав требования квартиры

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель) . Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

1. При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
2. Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного . Такой договор не подлежит , поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

• тип договора, по которому передается право на имущество;
• согласие застройщика на заключение цессии;
• права и обязанности сторон;
• расчеты по сделке;
• форс-мажорные обстоятельства;
• к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или . Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

1. На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
2. На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
3. Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
4. На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и , либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

1. Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
2. Документы, подтверждающие оплату.
3. Документ, подтверждающий личность.
4. Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное. Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил. Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.

Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода. Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г .

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

1. В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
2. Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
3. Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
4. Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
5. Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
6. Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Покупка квартиры по переуступке прав - довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

Переуступка прав: что это такое и как оформляется?

В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:

• По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!

По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.

По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок проведения сделки по переуступке прав

Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.

Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.

После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:

Договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;
. документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
. согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
. акт передачи всех документов;
. договор уступки.

По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс - «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус - в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

После того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
. если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
. если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.

Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.

Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Оформление переуступки права «задним» числом

Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя - все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.

Но если речь идет о переуступке по предварительному договору купли-продажи, то здесь все намного проще - меняется дата основного договора, если он еще не прошел государственную регистрацию.

Так как непосредственными «участниками» сделки по переуступке прав должны являться застройщики и банки (в случае оплаты квартиры по ипотеке), то они могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены; в противном случае, они не дадут своего согласия на переуступку прав, и она будет признана недействительной.

Заключать договор уступки права или нет - решать вам. Но чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных рисков, необходимо запросить как можно больше информации о застройщике, ознакомиться с документами на дом и т.д. Ведь кто владеет информацией - тот владеет миром! Возможно, в дальнейшем это позволит вам избежать ненужных проблем и потраченного зря времени.

Есть такой вид инвестирования как вложение свободных денег в строительство новостройки на нулевом этапе. Квадратные метры в самом начале строительства стоят намного меньше, чем после сдачи дома. Именно на разнице в стоимости и строится заработок инвестора: он в 2-3 раза дороже перепродает приобретенную им квартиру другому покупателю по договору переуступки прав. Цессия – так такой договор называется на юридическом языке.

Цессионеры – частные лица или компании, купившие недвижимость напрямую у фирмы-застройщика и перепродающие свои права на квадратные метры в новостройке. Соглашаясь на такую сделку, покупатель должен отдавать себе отчет в том, что квартира по переуступке (цессии) – это не только приобретенные по закону права дольщика. Надо отметить, что на покупателя «по наследству» автоматом переходят все обязательства, взятые на себя предыдущим владельцем.

Договор переуступки не застрахует от возможных рисков в долевом строительстве, если цессия оформляется в момент строительства недвижимости. В этом случае к рискам можно отнести: банкротство застройщика, увеличение сроков строительства и т.д.

Сделка по переуступке прав: пошаговое руководство

Договор переуступки на недвижимость может оформляться несколькими способами.

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

Еще до совершения сделки цессионер (продавец недвижимости) должен погасить всю имеющуюся задолженность перед застройщиком. С согласия покупателя долг можно перевести на него. Это делается следующим образом: оформляется договор перевода задолженности на покупателя. Такие сделки на этапе строительства можно проводить несколько раз. Условие одно: новостройка не должна быть принята комиссией, т.е. на данный момент передаточный акт на жилье не должен быть подписан.

Цессия по предварительному договору купли-продажи

В этом случае все задолженности перед застройщиком передаются покупателю (последний обязуется взять на себя весь оставшийся долг продавца недвижимости).

Переуступка прав требования по любой из этих двух схем вступает в силу только при том условии, что вся имеющаяся сумму задолженности перед строительной фирмой будет погашена или же подписан документ, что покупатель обязуется расплатиться и согласен с тем, что долг продавца переходит полностью на него.

Проверка документов у компании-застройщика

Прежде чем принять окончательное решение участвовать ли вам в сделке по переуступке, не поленитесь проверить все разрешительные документы у компании-застройщика. Ее сотрудники обязаны предоставить вам доступ к документам. Ваша задача внимательно изучить следующий пакет документации:

1. Свидетельство о государственной регистрации.
2. Проект на строительство. В него должны входить:
   • разрешение на возведение жилого дома;
   • конечный срок завершения строительства жилого дома;
   • этап, на котором находится строительство;
   • указана цель проекта;
   • права на землю (если строительство жилого дома осуществляется на основании договора аренды, то в нем должен быть проставлен метраж участка и его ).
3. Свидетельство о постановке в налоговую инспекцию.
4. Документы на землю: выяснить, на каком основании на конкретном участке строится жилой комплекс. Допустимо всего два варианта: строительство ведется на основании договора аренды или же земля находится в собственности застройщика (в этом случае у строительной фирмы должно иметься свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием адреса).
5. Разрешение от администрации населенного пункта на строительство.
6. Бухгалтерские документы за текущий и предыдущий кварталы.
7. Проектная декларация (вас в ней в первую очередь должен интересовать указанный способ исполнения обязательств застройщиком).
8. Договор, в котором досконально прописаны источники финансирования строительства конкретной новостройки.

Переуступка прав на квартиру: документы, необходимые продавцу и покупателю

Инструкция для продавца

1. Поставить в известность компанию-застройщика о том, что вы решили заняться оформлением переуступки права требования (продать свою долю).

Вам придется лично посетить офис строительной компании и подать представителю заявление о том, что вы осуществляете цессию (переуступку прав). Если вы решите проигнорировать застройщика, то впоследствии суд может отменить сделку, признать ее незаконной. Будет хорошо, если в качестве третьей стороны на процедуре цессии выступит представитель юридического отдела компании-застройщика.

2. Получить согласие строительной компании на продажу.

Для получения согласия на продажу придется снова посетить офис застройщика. Будьте готовы к тому, что за выдачу согласия на переуступку застройщику придется заплатить внушительную сумму. Высчитывается следующим образом: 5% от суммы, по которой вы продаете свою недвижимость (проценты могут быть другими, все зависит от «аппетита» застройщика). Для примера: покупка квартиры напрямую у застройщика обошлась вам в 1,3 млн. руб. С покупателем вы договорились на 1,8 млн. руб.

Формула простая: 1,8 х 5% = 90 000. Именно столько денег вам будет необходимо внести на счет компании-застройщика.

3. Справка об отсутствии задолженности.

Справку застройщик вам выдаст только при соблюдении следующих условий: продавец полностью погасит свой долг перед компанией или же будет заключен договор на покупателя (что он обязуется выплатить сумму задолженности предыдущего владельца квартиры). Строительная фирма в данном документе должна быть обозначена как третья сторона.

Убедитесь, что в справке прописано, что продавец недвижимости свои обязательства перед застройщиком полностью выполнил, у компании нет к нему претензий.

4. Выписка из ЕГРП на недвижимость.

Ее необходимо получить в том случае, если договор о долевом участии был зарегистрирован. В качестве правообладателя в этой справке указываются паспортные данные продавца.

5. Получить нотариальное согласие мужа/жены.

Данный документ необходим, если продаваемая по переуступке прав требований недвижимость приобреталась в браке.

6. Заручиться письменным согласием банка.

Без него не обойтись, если продавец переоформляет уступку права требования на недвижимость, находящуюся в залоге у кредитной организации. Банковский специалист подпишет разрешение только в том случае, если с задолженностью по ипотеке продавец полностью рассчитался.

Инструкция для покупателя

1. Подписать договор о кредите и получить на руки закладную (оба этих документа необходимы при условии, что недвижимость покупается с использованием какого-нибудь вида страхования).

2. Нотариальное согласие второго супруга , в случае, когда покупатель состоит в официальном браке.

Договор переуступки прав: образец

После того, как вы собрали все документы и убедились в надежности застройщика, следующий шаг – составление договора переуступки. Подписывается он двумя сторонами. Мы предлагаем вам образец договора – скачать его можно .

Где заключается договор? Это необходимо решить сторонам между собой и выбрать вариант, который наиболее подходит:

• в офисе строительной компании;
• в юридической фирме;
• в юридическом отделе агентства недвижимости.

В договоре переуступки не забудьте обозначить тип, к которому относился первоначальный договор.

Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру

Регистрацию этого документа можно сделать в следующих госучреждениях:

• в многофункциональном центре (сокращенный вариант – МФЦ);
• непосредственно в Регистрационной палате;
• в Кадастровой палате.

Выбирайте любой из трех предложенных вариантов.

Процедура регистрации договора происходит следующим образом:

• при подписании договора обязательно должен присутствовать представитель регистрирующего органа;
• договор переуступки подписывают обе заинтересованные стороны: продавец передающейся квартиры и покупатель.

Сторонам нужно предъявить регистратору следующий пакет документов:

• продавец и покупатель должны иметь при себе паспорта РФ;
• в случае, если одну из сторон представляет кто-то другой (допустим, сотрудник агентства недвижимости), то он также должен иметь при себе паспорт и нотариальную доверенность;
• заверенное нотариусом согласие мужа/ жены (этот документ необходим обеим сторонам, если сделка по недвижимости совершается в браке);
• договор, заключенный со строительной компанией (вы можете предъявить договор долевого участия или другой аналогичный документ);
• справка о погашении долга перед застройщиком. Если задолженность берет на себя покупатель недвижимости в новостройке, то потребуется договор о переводе долга;
• согласие компании-застройщика, что она не возражает против перепродажи недвижимости по переуступке права требования;
• разрешение кредитной организации на продажу квартиры (необходимо при условии, если на недвижимость был взят какой-либо кредит);
• кредитный банковский договор + закладная (эти документы потребуются, если покупатель на недвижимость взял ипотечный кредит).

Следующий шаг – оплатить полагающуюся пошлину. Сейчас в большинстве госучреждений стоят терминалы, с их помощью можно осуществить платеж моментально, не забудьте взять квитанцию.

После того как регистратор примет от вас все документы и квитанцию, он на основании этих данных заполнит заявление, в котором укажет:

• вид недвижимости;
• адрес, по которому находится новостройка;
• технические характеристики (этаж, номер квартиры, площадь, наличие лоджии и т.д.).
• паспортные данные цессионеров.

Участники сделки проверяют правильность внесенных в заявление данных. Если ошибок не обнаружено, то обе стороны подписывают договор переуступки права требования на квартиру.

Все приложенные документы остаются у регистратора. Взамен каждой стороне вручаются расписки о принятии документов.

Ждать регистрации договора потребуется не больше 10 дней. Узнать конкретную дату можно обратившись по телефону за уточнением в Кадастровую палату или в другую регистрационную службу, которую вы выбрали.

В назначенную дату обе стороны должны подойти к регистратору, с собой надо будет взять паспорта и выданные расписки. По ним вы заберете оставленные документы. Продавец получит договор основания, он будет необходим, чтобы заплатить налог с продажи квартиры. Продавцу будет вручен прошедший регистрацию договор переуступки прав требования.

Договор цессии: а все ли так безоблачно?

С какими подводными камнями можно столкнуться, заключая договор цессии?

Участие третьей стороны

Сделка не может быть признана действительной, если в ней не участвует третья заинтересованная сторона (застройщик). Также может возникнуть необходимость привлечь к сделке банк (в том случае, если продавец или покупатель для покупки квартиры привлекал ипотечный кредит, который на момент сделки остается непогашенным).

Большие отступные строительной компании

Продавая свою квартиру в новостройке через договор цессии, дольщик оказывается ничем не защищенным перед аппетитами девелопера. Строительная компания может затребовать грабительские проценты. А у дольщика нет инструментов для борьбы с произволом застройщика, потому что юридически закрепленных документов, в которых оговаривается процент с возможной сделки, заранее подписанных сторонами, не существует.

Если не учитывать эти два нюанса, то договор цессии – сделка, в которой одинаково защищенными себя ощущают обе заинтересованные стороны. Безопасность этой сделке обеспечивает регистрационный государственный орган, поэтому можно не опасаться мошеннической схемы.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е. дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал сайт попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное - как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав - довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров , стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», - рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер . -Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен». Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», - рассказал эксперт.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов - юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании , юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца - это задержка оплаты права требования со стороны покупателя . Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу - 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку - это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене , - говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос - готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект. По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора , одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло. При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье - когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность , то есть после основного роста цен , говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30 % и выше, если проект ликвидный . Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», - поясняет эксперт.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь - где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, - считает Светлана Кондачкова (U rban Realty). -На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», - советует эксперт.

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос - какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании , рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже. Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя».

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, - при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

Как договариваться продавцу с самим застройщиком (ведь переуступка идет всегда с согласия последнего)?

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, - Василий Шарапов («Сити- XXI век») . - Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Всегда ли застройщик согласен, и не бывает ли с его стороны каких-то особенных условий, которые приходится принимать продавцу квартиры в строящемся доме?

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty ) , если договор предусматривает получение согласия застройщика на переуступку, то единственная сложность, которая может возникнуть, это сроки согласования сделки. Чтобы не погружаться в сложности и премудрости всех процессов, эксперт советует поручить подготовку и проведение этой сделки специалистам.

Василий Шарапов («Сити- XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, - говорит специалиста. - Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

Таким образом, несмотря на ряд сложностей, переуступка прав требования в новостройке - довольно распространенное явление на сегодняшний день. Самое важное - выбрать удачный момент для сделки, а это уже зависит от конкретной ситуации на объекте, стратегии инвестирования и жизненных обстоятельств продавца.

Портал желает Вам удачной сделки!

По сути, договор цессии – это продажа права требования. Сделка должна осуществляться в рамках законодательства РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Цессионарием в таком случае называется сам продавец объекта недвижимости. Именно он приобрел квартиру у застройщика.

Обычно жилье продается от инвесторов. Следует учитывать, что при заключении сделки цессии покупатель несет все риски, связанные с процессом сдачи объекта.

Существует определенный порядок сделки:

• продавец обязан поставить в известность компанию-застройщика о намечаемом заключении договора цессии;
• договор подлежит обязательной регистрации в государственных органах;
• только после этого осуществляется оплата через банковскую ячейку.

Важный нюанс, продать квартиру по договору цессии можно только до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Если таковой документ уже имеется, что осуществляется простая сделка купли-продажи.

Что это такое?

Что значит переуступка при , задаются вопросом люди, которые собираются оформить сделку цессии.

С юридической точки зрения данная сделка не является куплей-продажей квартиры.

Переуступка прав собственности – это оформленный в соответствии с законодательством договор цессии.

То есть, человек или организация, которые первоначально приобрели право требования у компании-застройщика могут продать его (право) иному лицу.

Переуступка права собственности на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру – это процесс несложный, но требующий определенного внимания и контроля.

В последнее время очень много появилось мошенников, которые используют данную схему. Поэтому следует внимательно изучать все документы, проверять застройщика.

Для продавца и покупателя договор цессии выгоден по-своему. При этом вторичный владелец права требования несет довольно большие риски.

Покупка

Если купить квартиру по договору цессии, то можно даже сэкономить. Нередко дольщики именно так продают свое право требования ввиду срочности.

Но нужно обратить внимание, если продажа осуществляется какой-либо конкретной организацией и массово, то лучше отказаться от заключения сделки.

Также необходимо сравнить все данные по документам с информацией от застройщика. Это позволит избежать проблем. Следует убедиться и в том, что первоначальный владелец оплати всю сумму по договору.

Продажа

При по договору цессии необходимо поставить в известность застройщика. В противном случае есть риск признания сделки недействительной.

Для продавца выгода заключается в том, что при продаже права требования можно вернуть затраченные средства. А в некоторых случаях даже заработать.

Долевое участие

При продаже права требования на никакие комиссии и штрафы с продавца не взымаются. Но, если человек решит расторгнуть договор с компанией-застройщиком, то он потерпит некоторые убытки.

В прописывается ответственность и сумма штрафов за расторжение.

Если продается право требования, то новый владелец становится участником долевого строительства.

Бывает, что сделка заключается далеко не на конечном этапе стройки. Если существует определенный график платежей, то все будет осуществляться именно по нему. Но должен составляться отдельный договор о переводе долга.

Как оформляется?

Перед самим оформлением необходимо проверить все документы.

• лучше всего, когда сам застройщик присутствует на оформлении цессии;
• согласие должно быть в письменном виде с печатью организации;
• если долг полностью погашен, то нужно взять справку у застройщика.

Для пар, которые состоят в официальном браке потребуется нотариально-заверенное согласие супруга или супруги.

Для объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, необходима справка с банка.

После этого подписывается договор. Затем необходимо осуществить обязательную регистрацию в государственной организации. И только после этого продавец получит деньги.

Проверка документов у застройщика

Нужно проверить документы не только у продавца, но и у застройщика. Также рекомендуется их сравнить. Бывает так, что по документам продавца продается одна квартира, а владеет он совсем другой.

Желательно получить выписку из ЕГРИП и изучить бухгалтерскую отчетность. Это позволит удостовериться в отсутствии юридических проблем. Не лишим будет изучить проектную документацию.

Подготовка сделки

Перед самой сделкой продавец получает письменное согласие от застройщика. Это важный момент, без которого невозможно заключить договор цессии, то есть он будет подписан, но не действителен.

Важно, чтобы все документы были собраны и соответствовали требованиям законодательства.

То есть, невозможно осуществить договор переуступке права кроме как методом цессии. Стоит этому моменту уделить особое внимание.

Образец договора

В договоре обязательно указывается, кто застройщик и кто продавец. Также обязательно обозначатся все данные по объекту недвижимости.

Желательно, чтобы на самом договоре стояла печать застройщика – это послужит дополнительным подтверждением того, что сделка проводится с его согласия.

Регистрация

Регистрация договора цессии осуществляется обязательно. Иначе сделка не законна, а значит недействительна.

Для оформления потребуется обратиться в или МФЦ:

1. Нужно предоставить удостоверения личности всех участников сделки.
2. Потребуется оплатить и государственную пошлину.

Обычно для регистрации достаточно 5-10 рабочих дней.

Какие риски?

Риски, связанные с договором цессии достаточно высоки. К примеру, часто практикуется такая афера, как продажа объекта недвижимости по договору цессии 2 раза. При этом сделка будет считаться действительной только для первого покупателя.

Также есть риск остаться без денег и жилплощади, если застройщик станет банкротом.

Продать недвижимость на стадии строительства стремятся тогда, когда со сроками или иными пунктами договора возникает определенное нарушение.

Нужно ли платить налог?

Покупатель и застройщик при оформлении договора цессии налог не платят.

Его оплачивает продавец, поскольку считается, что он получил дополнительный доход.

Преимущества и недостатки