Что такое кредитный договор Сбербанка по ипотеке, кто его составляет и когда происходит подписание? Скачать образец документа. Что такое ипотечный договор и зачем он нужен

Процесс получения ипотечного займа - дело хлопотное и связанное с множеством трудностей.

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

• подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
• заключение ипотечного договора;
• регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Перед подписанием документов обязательно нужно неоднократно их прочитать и посчитать реальную стоимость кредита. Желательно перед походом в банк найти пример ипотечного договора данной кредитной организации и поискать в нем подводные камни. Образец договора ипотеки часто можно скачать на сайте банка или получить у кредитного менеджера при первичном обращении. Если вы увидите бумагу впервые непосредственно перед подписанием, вы не сможете оценить все нюансы, поэтому подготовка должна быть основательной и заблаговременной.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

• оплата услуг сторонних специалистов;
• оплата за выполнение банковских операций;
• возможность изменения договора в одностороннем порядке;
• условия расторжения в разных ситуациях;
• возможность и условия досрочного погашения кредита;
• тип процентной ставки - плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

• нотариальное заверение документов;
• оценка недвижимости;
• государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

• комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
• платное ведение счета;
• комиссия за внесение ежемесячных платежей;
• комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

• заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
• процентная ставка является плавающей;
• произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Страховка - за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор - на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

• титул (если недвижимость вторичная);
• надежность застройщика (для новостроек);
• ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании. Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку. Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

О страховании нужно помнить следующее:

• все риски страхуются в пользу банка;
• чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
• если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
• в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка. Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора - заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж. Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность. Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости. Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

• если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
• если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
• заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

• реструктуризация;
• кредитные каникулы;
• изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

Обращаемся к специалисту

Скорость роста цен на недвижимость за последние десять лет намного превысила скорость увеличения зарплат россиян. Поэтому ипотека - не только реальный способ решить жилищный вопрос, но и хороший инвестиционный ход. Как мы уже успели выяснить, при заключении договора жилищного ипотечного кредитования заемщик легко может согласиться на не самые выгодные для себя условия. Как избежать невыгодного поворота ситуации и выбрать наиболее приемлемый ипотечный кредит? Есть два варианта решения этой проблемы: заняться поисками самостоятельно или обратиться за услугами к ипотечному брокеру. В первом случае вам придется либо лично обойти множество банков чтобы выяснить, где условия оформления ипотечной сделки лучше, либо изучить большой объем информации в интернете. При этом за все промахи в случае неудачи винить можно будет только себя. Во втором случае вы можете смело переложить все свои проблемы на плечи специалиста. В Санкт-Петербурге все об ипотеке знают в компании «Ипотекарь», и именно туда мы рекомендуем вам обратиться. Почему? Вот краткий список того, что вы получите, если станете клиентом «Ипотекаря»:

• персонального менеджера;
• лучшие предложения от ведущих банков;
• оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
• гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
• помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
• оплату услуг брокера по факту сделки.

Все подробности вы можете узнать на бесплатной первичной консультации в «Ипотекаре». Не тяните время - записывайтесь, и подводные камни ипотечного договора не будут вам страшны!

В современном мире выходит так, что взять кредит по ипотеке – единственная возможность для некоторых людей приобрести собственное жилье.

Многие банки предлагают широкий спектр услуг по кредитованию.

Ипотечный договор – акт, заключаемый между двумя сторонами, подразумевающий залог недвижимости.

На государственном уровне есть ряд документов, регулирующих отношения между банком и заемщиком:

1. Гражданский кодекс РФ;
2. Жилищный кодекс РФ;
3. Законы «Об ипотеке», «Об участии в долевом строительстве», «О госрегистрации прав на недвижимость».

Все необходимые действия по взятию кредита и покупке жилья прописаны в законе о госрегистрации прав на собственность.

Виды договоров

Есть несколько разновидностей ипотечных договоров, рассчитанных на разные слои населения:

• Социальная

Выдается лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, актуальна для любого человека в возрасте от 18 до 60 лет .

Для ее получения необходимо стать в очередь — размер кредита определяется количеством времени, проведенным на учете и стоимостью выбранной квартиры.

В таком случае недвижимость покупается по сниженной цене. Также необходимо получить разрешение банка и пройти оценку платежеспособности.

Читайте также в каких банках Москвы можно воспользоваться .

• Военная

Выдается военнослужащим, поступающим на службу. Они могут приобрести квартиру по льготной цене и без обязательного первого взноса, но только по истечению трех лет службы.

Фотогалерея:

Часть 1 Часть 2

• Материнский капитал

Деньги, выплачиваемые за второго или последующего ребенка можно потратить на выплаты по ипотечному кредиту.

• Долевая

Для такой ипотеки необходимо три участника сделки: застройщик, покупатель и банк – лицо, берущее ипотеку, приобретает квартиру у застройщика и потом в течение некоторого срока выплачивает долг в банк.

1 2 3
4 5 6
7 8 9

• Молодым специалистам

Молодые работники имеют право на скидки от государства, такими считаются лица, устроившиеся на работу по специальности в течение одного года после завершения учебы.

• Работникам железной дороги

В основном требуется внести определенный первоначальный взнос – 10%, часть суммы выплачивается из бюджета. Важно отметить, что необходимо быть работником РЖД в течение минимум трёх лет.

• Молодые учителя

Могут получить только в районе своей работы, однако вместе с этим имеют минимальную ставку и государство выплачивает часть кредита.

Ипотеку можно получить на приобретение разной недвижимости:

1. Квартира на первичном рынке;
2. Квартира на вторичном рынке;
3. Загородное жилье;
4. Доля в квартире;
5. Коммунальная комната.

Также залогом по кредиту может служить:

• Недвижимость, уже находящаяся у владельца – более низкая процентная ставка, однако если вы не выплатите всю сумму – есть вероятность потери недвижимости, которая пойдет на уплату долга;
• Купленная квартира.

Ипотека в банках России

Выбирая программу кредитования стоит обратить внимание на:

• Сумму первого взноса;
• Срок кредита;
• Проценты по кредиту;
• Схему начисления процентов – классическая или аннуитетная.

Ниже рассмотрены условия по ипотеке двух банков – Сбербанк и ВТБ 24:

У многих банков есть возможность онлайн заполнения заявления на получение ипотеки, они даже снижают процентную ставку наряду с этим.

К лицам, берущим ипотеку есть некоторые требования:

• Гражданство РФ;
• Возраст от 18 до 60 лет;
• Работа в России;
• Проживание на территории РФ;
• Высокий уровень дохода, кроме некоторых случаев;
• Стаж работы не менее полугода;
• Чистая кредитная история.

Основные требования к договору

Для того чтобы договор был признан действительным – необходимо выполнить несколько условий при заполнении:

1. Договор заключается только в письменном виде;
2. Наличие подписей двух сторон;
3. Регистрация бумаги на государственном уровне;
4. Вся информация по сумме ипотеки должна быть на титульной странице;
5. Наличие страховки;
6. Недвижимость передается в залог (купленная или уже существующая);
7. Наличие оценочной стоимости квартиры;
8. Четкое обозначение срока кредита;
9. Полная стоимость кредита.

Оформление договора

Перед тем как заключать договор, необходимо подобрать себе квартиру – готовую или у застройщика, чтобы можно было адекватно оценить сумму денег, которую вы можете потратить на первичный взнос и дальнейшие выплаты.

Затем следует сравнить кредитные программы, предлагаемые банком и выбрать подходящую вашим запросам.

Потом вы заполняете заявление: лично или на сайте банка и собираете все необходимые бумаги.

После чего нужно прийти в отделение банка и принести все необходимые документы. В результате банк и заемщик заполняют ипотечный договор.

В случае, если вы сразу не выбрали квартиру – банк дает три месяца на решение.

Права потребителя

В результате заключаемого договора, покупатель получает свои права и обязанности.

Регистрация договора

Для официальной регистрации договора необходимо подготовить ряд документов:

• Заявление от двух сторон;
• Договор на передачу квартиры в залог;
• Договор по ипотеке;
• Документ, доказывающий оплату пошлины.

В самом банке может не быть комиссии за заключение договора, но для госрегистрации необходимо оплатить пошлину в размере 1000 рублей .

В случае, если вы хотите внести изменения в договор – можно использовать функцию дополнительного соглашения к договору. Это будет стоить от 200 до 600 рублей , также надо будет оплатить пошлину.

Срок рассмотрения такого запроса – 10 дней. В результате будут внесены изменения в сам договор и в выписку из ЕГРН. Такое действие возможно только при официальной регистрации самого договора по ипотеке.

Кроме обязательных документов, могут понадобиться еще такие:

• Паспорт и ИНН;
• Справка о месте жительства;
• Копия пенсионного документа, для родственников, находящихся на пенсии, но проживающих вместе с заемщиком;
• При наличии: копия свидетельства о смерти членов семьи;
• Документы по предыдущей кредитной истории;
• Справки о состоянии здоровья кредитуемого;
• Бумаги, подтверждающие наличие какого-либо имущества, например, дом или машина.

Фото документов:

Паспорт РФ Свидетельство о регистрации по месту жительства Кредитная история
Свидетельство о смерти

Необходимо сделать копии всех документов и подать их вместе с оригиналами в банковское отделение.

В случае, если у кредитуемого есть созаемщики – необходимы документы, удостоверяющие их личность.

Заявление

Образец заявления

Основной документ, подтверждающий ипотеку – это заявление. Рекомендуется ответственно подходить к его заполнению. Вносить следует в соответствии с формой, согласованной с законом.

Пункты заключения:

• ФИО заемщика;
• Дата и место рождения;
• ИНН и пол;
• Данные, по которым можно найти кредитуемого;
• Все паспортные данные;
• Адрес проживания;
• Семейное положение;
• Родственники, при наличии;
• Данные о заработке;
• Данные о имуществе;
• В случае получения пенсии – реквизиты карты;
• Подпись и дата;
• Информация о сумме кредита и его особенностях.

Расторжение ипотеки

Возможные причины:

• Банкротство банка;
• Потеря лицом источника заработка;
• Развод с супругом, являющимся созаемщиком;
• Физическая неработоспособность;
• Рождение ребенка.

Акт расторжения договора может быть двух видов:

1. Инициатива со стороны заемщика – если вы не в состоянии выплачивать долг – можно попробовать договориться с банком о смягчении договора, что в будущем поможет в суде.
2. Инициатива со стороны банка – это происходит в случае банкротства банка.

В суде возможны следующие ситуации:

• Суд принудит заемщика выплатить всю сумму кредита одним платежом – это можно реализовать, продав недвижимость, не находящуюся в залоге;
• Суд заберет у заемщика купленную недвижимость, обеспечив полную выплату банку;
• Суд может признать договор недействительным – вам придется доказать нарушение договора со стороны банка.

Также расторжение происходит в случае полной выплаты долга – обе стороны пишут заявление об отсутствии разногласий и реестр регистрирует снятие обременения с квартиры.

Плюсы и минусы

В заключение хочется сказать, что у ипотеки есть как положительные стороны, так и отрицательные.

В итоге, у ипотеки больше минусов, чем плюсов. Однако иногда она является единственным способом получить для себя жилую площадь.

Видео от эксперта

Покупка жилья с привлечением заемных средств - приемлемый способ для многих семей, не имеющих собственной жилплощади, улучшить свое жилищное положение. Кредит, предоставляемый банком под залог приобретаемой жилой недвижимости, называется ипотекой и оформляется в форме договора. Пользователи часто ищут в интернете образец ипотечного договора Сбербанка. О нем и пойдет речь далее.

Условия заключения ипотечного договора

Ипотечный договор заключается в соответствии с правилами, описанными в Федеральном законе от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке» (Гл. II, ст.8-12), и регулируется Гражданским и Жилищным кодексом РФ. Это особый тип договора, к форме и содержанию которого предъявляются определенные требования.Он составляется между продавцом, покупателем (залогодателем) и банком (залогодержателем).

Договор можно составить на кредит, предоставленный в рублях и иностранной валюте.

Однако сначала заполняется бланк, содержащий ключевые пункты основного документа без реквизитов сторон, описания и стоимости объекта кредитования, условий предоставления кредита заемщику.

Изучение стандартной формы договора дает представление о предстоящей сделке, позволит заемщику оценить перспективы и свои обязательства по исполнению пунктов контракта, существенно сократит время на оформление основного документа.

Для этих же целей заключается письменный предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с продавцом квартиры. Позже подписанный и одобренный банком ПДКП, в котором содержатся существенные условия будущей сделки, станет ядром кредитного соглашения с заемщиком.

К существенным условиям относятся:

• идентифицирующие сведения об участниках сделки;
• описание недвижимости(адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и пр.);
• обстоятельства перехода права собственности на недвижимость (сроки, способ передачи);
• стоимость объекта;
• валюта и способ расчетов.

Ипотечный кредит выдается при соблюдении определенных требований:

• покупка исключительно жилого объекта (квартиры, дома, дачи) или земельного участка для личного пользования;
• возрастной ценз заемщика – от 21 до 75 лет (на момент погашения кредита);
• наличие официального дохода, который нужно документально подтвердить;
• отделение банка-кредитора должно находиться по месту регистрации заемщика или по месту нахождения объекта кредитования.

После составления предварительной версии и одобрения ее кредитором, можно переходить к заключению основного ипотечного договора.

Как заполнить

Рассмотрим образец договора ипотеки в Сбербанке. Он имеет структуру типового договора: шапку, преамбулу, основную и заключительную части. Обычно большая часть текста документа содержит постоянную информацию, а стороны дополняют ее сведениями, идентифицирующими участников сделки, предмет договора, порядок расчетов - словом, уникальными данными для конкретного соглашения.

Шапка традиционно содержит название и номер договора, дату и место его заключения. Важно: дата пишется полностью и прописью.

В преамбуле указываются стороны и их место в договорном обязательстве с учетом следующих сведений:

• для физических лиц - ФИО полностью, адрес проживания;
• для юридических лиц:
  • название организации или отделения банка;
  • лицо, уполномоченное подписать договор (должность, полностью ФИО);
  • документ, на основании которого действует представитель(устав, доверенность и т.д.);
  • для банка – информация о регистрации с указанием регистрирующего органа, даты и регистрационного номера, местонахождения.

Основная часть состоит из следующих разделов:

• Предмет договора – содержит полное описание жилой недвижимости (предмета ипотеки) с указанием следующих сведений:
  • адреса местонахождения;
  • количества комнат;
  • общей и жилой площади;
  • документов, свидетельствующих о праве собственности продавца на жилье;
  • инвентаризационной стоимости и документа-основания;
  • цены продажи, валюты и условий оплаты;
  • реальной стоимости, в которую оценили объект покупатель и кредитор.

  Важно указать номер, дату, место заключения кредитного договора между залогодателем и залогодержателем.

• Заявление и гарантии продавца о праве собственности на жилье с указанием документа (наименование, номер, дата), выданного органом, зарегистрировавшим права на недвижимое имущество.
• Порядок передачи предмета ипотеки в собственность и залог - здесь речь идет об условиях госрегистрации договора, перехода права собственности к покупателю и права залога – к залогодержателю.
• Обязательства, подлежащие исполнению на основании залога.
• Порядок расчетов между сторонами содержит данные о размере (в т.ч. в денежном выражении и процентах), сроках, условиях платежей между покупателем и продавцом, а также между залогодержателем и залогодателем.
• Права и обязанности сторон - этот раздел регулирует действия участников договора в отношении предмета ипотеки и друг друга на основании ГК и ЖК РФ.
• Ответственность сторон описывает возможные нарушения и штрафы (размер, срок уплаты) и случаи их возникновения.
• Дополнительные условия о погашении задолженности.
• Срок действия договора в отношении купли-продажи и погашения кредита.
• Заключительные положения о конфиденциальности сведений, взаимоотношениях сторон, разрешении споров (указать суд по месту нахождения кредитора-залогодержателя), изменении реквизитов, расторжении или изменении пунктов договора и т.д.

Заключительная часть полностью посвящена перечислению реквизитов сторон:адрес, контактная информация, паспортные данные (для физлица), место нахождения или регистрации, банковские реквизиты (для юрлиц).

В присутствии нотариуса договор подписывается всеми участниками, скрепляется печатями. В конце документа имеется информация, которую заполняет нотариус. Он удостоверяет подписи сторон, проверяет полномочия представителей юрлиц, принадлежность предмета залога, присваивает номер в реестре нотариальных действий и прописывает тариф услуги.

Договор составляется в 6 экземплярах: один будет храниться у нотариуса, один - в Росреестре, по одному - у продавца и покупателя и два - у кредитора-залогодержателя.

Важно: договор подлежит госрегистрации в Управлении Росреестра. Только после этого будет произведен переход права собственности к новому владельцу.

На сегодняшний день ипотечное кредитования является практически единственной возможностью стать владельцем городской квартиры, таунхауса или коттеджа.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Банки предлагают разнообразные кредитные продукты, государство разрабатывает и реализует программы .

Но далеко не все заемщики хорошо представляют, о чем идет речь.

Кредитование

Под термином «ипотека» юристы понимают особый способ обеспечения исполнения обязанностей должника по договору – залог недвижимости. Для неспециалистов же под данным термином скрывается способ покупки жилья в кредит.

Обе точки зрения верны, ведь банк выдает кредит на приобретение квартиры под обеспечение – залог (ипотеку).

Это значит, что на весь срок кредита, квартира служит гарантией того, что банк получит назад свои средства, переданные в долг.

Залог – это обременение, то есть продать, подарить или разделить квартиру можно только с согласия банка. Только после полного расчета с банком владелец может распоряжаться своим жильем свободно.

Ипотека означает и то, что, если заемщик не будет выполнять свои обязанности, то есть вовремя возвращать долг, он может лишиться квартиры.

При возникновении просрочек банк может ее продать и из вырученных средств вернуть выданный кредит и набежавшие проценты. При этом не имеет значения, есть ли у должника другое жилье.

Законодательство

Ипотечное кредитование предполагает одновременное заключение двух договоров: собственно, кредитного и залога (ипотеки).

Регулирование таких отношений производится сразу несколькими законами:

• Гражданским кодексом;
• Законом об ипотеке ()
• Законом о госрегистрации прав на недвижимость ()

Положения главы 42 ГК устанавливают правила отношений между банком и заемщиком по поводу кредита; статьи 334-356 касаются залога имущества; ст. 131 устанавливает обязательность госрегистрации ипотеки.

В закона об ипотеке раскрываются особенности кредитного договора с физическим лицом, если по нему предусмотрен залог недвижимого имущества (ипотека).

Порядок регистрации права собственности и залога (ипотеки), требуемые документы, сроки оформления и размер госпошлины подробно изложены в законе о госрегистрации.

Договор ипотеки

Сторонами отношений в договоре ипотеки выступают банк и его клиенты.

В большинстве случаев это граждане, получающие кредит на покупку:

• дома;
• квартиры;
• гаража или дачи.

Такие объекты покупаются для личного пользования. Если же речь идет о покупке , то действуют уже другие правила.

Банк выступает не только в качестве займодавца-кредитора, но и как залогодержатель. Гражданин, соответственно, как заемщик-должник и залогодатель.

Отношения ипотеки договором, к которому закон предъявляет требование обязательной письменной формы и государственной регистрации обременения.

В Сбербанке

К желающим заключить ипотечный договор Сбербанк предъявляет ряд требований.

Заемщик должен:

• быть гражданином России;
• быть старше 21 года и младше 75 лет;
• иметь достаточный доход.

будет зависеть от того:

• по какой именно программе оформляется кредит;
• на какой срок;
• каков размер .

Для тех, кто не может или не хочет подтвердить занятость и доход, а также для не желающих жизнь и здоровье ставки будут выше.

Кредит погашается аннуитетными платежами.

В ВТБ 24

Те же условия предлагает своим заемщикам и банк ВТБ 24. Для того, чтобы примерно рассчитать размер платежей, можно воспользоваться специальным калькулятором. Но стоит помнить, что эти расчеты имеют только ознакомительный характер.

В договоре будут прописаны условия, оговоренные при личном визите и предоставлении всех необходимых документов.

Оформление

Оформление договора – необходимый этап оформления ипотеки. Именно этот документ закрепляет обязательства сторон. При возникновении спора договор будет доказательством в суде.

Неотъемлемым приложением к договору является график платежей.

Закон уделяет большое значение договору ипотеки. Если ипотечный договор имеет ненадлежащую форму или не содержит существенных условий, то такой документ не имеет силы. То есть считается незаключенным.

Это имеет неблагоприятные юридические последствия.

Помимо обязательных, прописанных в статьях этих законов пунктов, можно включить и другие по усмотрению сторон и их согласию.

Требования

Основные требования:

1. Главным среди требований к ипотечному договору является соблюдение письменной формы.Составляется один документ, который затем подписываться сторонами и подается на госрегистрацию.
2. Второе обязательное требование – государственная регистрация. Договор ипотеки подлежит ей в обязательном порядке. Несоблюдение этого требования делает договор недействительным.
3. Третье требование касается размещения информации о полной стоимости кредита строго на первой странице договора. Без этого становится невозможной регистрация, а значит оказывается недействительным договор.
4. Еще одно требование касается страхования. Закон устанавливает его обязательность только для заложенного имущества. Требовать от заемщика в обязательном порядке оформить страховку на случай смерти или потери работоспособности банк не может.

Существенные условия

Существенные условия названы так потому, что без их указания договор становится недействительным. Так же, как и при несоблюдении формы договора.

Для договора ипотеки существенными условиями будут:

1. Предмет залога, то есть квартира, дом или другой объект, который передается в залог. Необходимо указать признаки, безошибочно позволяющие выделить это имущество: адрес, количество комнат, площадь.
2. Оценка недвижимости. Такое требование является обязательным. Это значит, что заемщику придется оплатить услуги оценщика и приложить акт к необходимым для заключения договора документе.
3. Размер обязательства, то есть полная стоимость кредита, выдаваемого под залог.
4. Срок погашения кредита.
5. У кого остается заложенная недвижимость. По общему правилу заемщик имеет полное право владеть и пользоваться своей недвижимостью. А вот распоряжаться ей он сможет только с согласия банка.

Права и обязанности сторон

Права заемщика:

• получение полной информации о заключаемой сделке;
• досрочное погашение кредита (полное или частичное);
• застраховать свою ответственность пред банком;
• пользование предметом залога весь срок кредита.

Главные обязанности заемщика:

• вовремя и в необходимом размере вносить ежемесячные платежи;
• страховать заложенное имущество;
• спрашивать согласие банка-кредитора при совершении каких-либо сделок с заложенной недвижимостью.

Банк вправе:

• требовать от заемщика погашения долга, в том числе и полностью при нарушении условий договора;
• реализовать заложенную квартиру, дом и т. д., чтобы вернуть переданные заемщику средства при невыплате кредита.

Обязанности банка заключаются:

• в представлении всей указанной в договоре суммы;
• в приеме и учете ежемесячных платежей;
• в своевременном информировании заемщика об изменении условий договора.

Образец

Ознакомиться с образцом договора можно до его заключения. Как правило, он имеется на сайте банка. Это дает возможность получить представление о предлагаемых условиях.

Порядок регистрации в Росреестре

Ипотека, согласно и должна обязательно регистрироваться.

Проводит госрегистрацию Росреестр, в отделение которого необходимо представить:

• заявление;
• сам договор;
• ряд приложений.

Заявление подписывают обе стороны: заемщик и банк.

Срок

Требований к сроку подачи документов на госрегистрацию закон не содержит. Но в скорейшем ее совершении заинтересованы обе стороны.

Без регистрации права и обязанности сторон не возникнут. А вот Росреестр обязан провести процедуру в течение месяца.

Госпошлина

В 2018 году госпошлина за регистрацию договора ипотеки гражданами составляет 1000 рублей.

Расторжение

Ипотечный договор может быть расторгнут в любой момент по соглашению сторон. Но это нечастый случай. Гораздо более распространенной причиной расторжения является недобросовестность одной из сторон. В этом случае договор расторгается при участии суда.

Чаще всего требование расторгнуть договор исходит от банка:

• это делается в том случае, когда заемщик допускает просрочки;
• расторжение дает банку право требовать погашение всей суммы долга и положенных процентов сразу ().

По инициативе заемщика

Покупка квартиры в Москве с помощью ипотечного кредита- возможно самый ответственный шаг в жизни. , и при покупке новостройки- очень серьезный документ, наверное большинство людей в жизни с ним не сталкиваются, оставшееся меньшинство делает это один раз в жизни, так что отнестись к нему надо максимально внимательно.

Приступаем к изучению кредитного договора.

Кредитный договор- важные детали

• Срок перечисления кредита. Нужно обратить внимание на срок перечисления занимаемой суммы именно на счет заемщика. У многих банков этот срок, сообразно их банковским правилам составляет три рабочих дня.

• Именно к этому дню и надо определять дату подписания основного договора. В противном случае может получиться, что основной договор по приобретению новостройки будет подписан, а деньги на счет продавца еще не придут.

• Нужно определить- как договор с банком определяет момент предоставления кредита . Дата перечисления денег и дата зачисления их на счет могут различаться. Дата зачисления денег на счет и должна быть началом действия банковского договора. Отказаться от договора вы сможете только до момента, когда деньги реально поступят на счет. Кроме этого, отсчет процентов пойдет именно с момента поступления денег на счет.

• И даже если по какой- то причине подписание договора ипотеки новостройки не состоится, проценты вы все равно будете обязаны заплатить. Поэтому при сделке с ипотекой документы нужно будет подать на регистрацию по ускоренному варианту.

• И нужно помнить, что если вы подписали кредитный договор, а застройщик решил, к примеру, повысит цены, расторгнуть или изменить кредитный договор будет крайне проблематично- у банкиров свои интересы, а у застройщиков свои, и они могут не совпадать с вашими.

• Внимательно ознакомьтесь с пунктами договора, где указаны комиссии за обслуживание счетов в банке . Центральный банк, запретил применять отдельные комиссии такие как за обслуживание счета, но на практике это не всегда соблюдается.

• Внимательно изучите сам кредитный договор и помесячный расчет платежей. Банки в начале действия кредитного договора обычно берут большие платежи, а в конце действия договора эти суммы уменьшаются.

• Думается, будет удобнее, ежели суммы выплат будут равными- так называемые аннуитетные платежи . То есть в структуре платежа сумма тела кредита будет уменьшаться, а сума процентов возрастать. И в денежном выражении, и чисто психологически это намного комфортней.

• Будьте готовы к отказу. Банк без объяснения причин. Иногда это обусловлено тем, что заемщик невнимательно прочитал раздел договора «прочие условия». В нем может быть все что угодно и условия по страхованию, и по внесению взносов и комиссий и иные условия для этих целей независимого юриста по ипотечному кредитованию.

• Банк назначает выплату по кредитам не сообразуясь с, например, днем зарплаты или иных денежных поступлений. Это нужно оговорить с банком отдельно. Бывают так же случаи, когда вы вносите деньги на счет в банк своевременно, а банк несвоевременно списывает их с вашего счета . Внимательно смотрите за этим.

• При досрочном погашении кредита за покупаемую новостройку банк иногда берет дополнительные штрафные проценты. Логика здесь такова- эти суммы банк зарезервировал именно под вас, именно на оговоренный в договоре срок, поэтому банк теряет проценты, которые экономите вы. Возможность досрочного погашения нельзя исключать, поэтому внимательно изучите этот пункт договора. Не все банки идут на досрочное погашение.

• Иногда банки предусматривают штрафные санкции за то, что после срока, оговоренного кредитным договором в заложенном помещении еще будут прописаны люди. Однако, постановка на учет по новому месту жительства автоматически ведет к снятию с учета со старого места жительства и делать это обязаны регистрирующие органы, отправив соответствующие документы почтой.

• И сделать это нужно еще и потому, что если вопрос о снятии с регистрационного учета дойдет до суда, то об этом останутся следы в виде записей в книгах регистрации, что не добавляет привлекательности квартире.