Что такое капитальное строение. Отличительные признаки капитального объекта

Автострада или дорожная развязка, высотный дом, в котором находится несколько сот комфортабельных квартир, огромный трубопровод, по которому идет газ в Европу, имеют одно общее свойство. Каждое из этих сооружений - это объект капитального строительства.

Казуистический нонсенс

В российском законодательстве нет четкого определения этого термина, хотя в официальной документации им свободно оперируют. Однозначно то, что объект капитального строительства подразумевает длящийся во времени процесс возведения здания, реконструкции или ремонтных работ. И этот объект является долговременным сооружением. Временные постройки, такие как киоски, навесы, малые архитектурные формы, целевые сооружения, бытовки, даже мостовые переходы и автомобильные дороги не относятся к капитальным строениям. В эту категорию также не входят здания, предназначенные для индивидуального проживания частных лиц и их семей. Понятие капитального сооружения неразрывно связано с определением капитального строительства.

Что такое капитальное строительство

Не всякое строительство можно назвать капитальным. Строительными работами могут быть названы мероприятия, не связанные с недвижимым имуществом, например, конструирование морского судна или летательного аппарата. Капитальным строительством именуется совокупность строительно-монтажных работ, целью которых является создание нового объекта или воплощение объемно-конструктивных решений по отношению к существующему зданию или сооружению. Как ни странно, этот термин имеет экономическое, а не техническое происхождение. Экономисты в это понятие вкладывают необходимость непременного освоения значительных материальных средств и инвестиций. Финансовые затраты должны выразится в определенном виде дорогостоящего продукта. Строительные работы по возведению капитальных объектов могут осуществляться тремя способами: подрядным (с привлечением сторонней организации), хозяйственным (силами самого застройщика) или смешанным (часть работ выполняется застройщиком, а специализированные работы - с привлечением подрядчиков).

Возводимое здание - это уже недвижимость

Как находящиеся в стадии возведения, так и незавершенные здания (законсервированные) представляют определенную материальную ценность. В соответствии с законодательством объект капитального строительства является недвижимым имуществом и, на основании положения статьи 130 Градостроительного кодекса РФ, требует обязательной регистрации в органах государственного надзора. Следующий состав объекта капитального строительства позволяет отнести его к недвижимости:

• Размещение на земельном участке.
• Невозможность перемещения без разрушения конструкции.
• Значительная балансовая стоимость (является активом в финансовой сфере).
• Социально-экономическое значение.

Здание или сооружение, которое не было достроено, подлежит внесению в госреестр как объект незавершенного строительства. Консервация производится в случае приостановления работ более, чем на полгода.

Классификация объектов

Назначение объекта капитального строительства определяет совокупность требований, предъявляемых к его проектированию, возведению и эксплуатации. Систематизация недвижимости основывается на функциональности строений. Капитальные объекты по своему назначению подразделяются на следующие категории:

• Производственные здания и сооружения, в том числе оборонной инфраструктуры.
• Жилые дома, строения культурного и социального назначения, стадионы - все они объединяются под общим понятием непроизводственных объектов.
• Трубопроводные системы, транспортные коммуникации (автомобильные и железные дороги, но не мосты), линии электропередач относятся к линейным объектам.

Уникальные сооружения

Одной из категорий долговременных сооружений являются уникальные объекты капитального строительства. В соответствии со статьей 48 п. 1 Градостроительного кодекса РФ этот тип объектов характеризуется хотя бы одним из нижеследующих параметров:

• Подземная часть сооружения в полном объеме или частично находится ниже строительного нуля на 15 метров.
• Конструкция предусматривает монтаж консоли протяженностью более 20 метров.
• Высота сооружения превышает 100 метров.
• Пролетная конструкция - более 100 метров.

Создание подобных строений требует наличия специальных допусков у проектировщиков, подрядчиков и контролирующих органов. Уникальные объекты капитального строительства подразумевают реализацию нестандартных технических и технологических решений при их создании. Уникальными могут быть и отдельные конструкции по конфигурации и функциональности, при расчете которых применяются нетрадиционные приемы.

Последовательность действий

Сооружение капитального строения сопряжено с определенным алгоритмом согласования в разнообразных структурах государственной власти. В перечень официальных органов, одобряющих возведение объекта недвижимости, входят не только службы, непосредственно занимающиеся строительством или контролем за производством работ (Отдел капитального строительства, Управление архитектуры, проектные институты) - объект капитального строительства может быть возведен на определенной территории при условии согласования с природоохранными организациями, департаментом культуры и структурами МВД, ответственными за управление и организацию дорожного движения. Этапы создания нового объекта следующие:

• Архитектурно–проектное задание разрабатывается на основе требований заказчика.
• Составляется акт согласования границ участка.
• Проводятся изыскательские работы.
• Следующий шаг - создание проектно–сметной документации (ПСД).
• Разрешение на строительство капитального объекта органами местного самоуправления.
• Производство строительных работ.
• Акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Одним из ключевых моментов разработки рабочей документации является государственная экспертиза объектов капитального строительства. Перечень сооружений, подлежащих этой процедуре, определяет Градостроительный кодекс. Предметом экспертного анализа документации является установление соответствия требованиям техрегламентов.

Газ, водоснабжение и электроэнергия

Подключение объектов капитального строительства к инженерным сетям осуществляется только в соответствии с определенным регламентом, прописанным в отраслевых нормативах и проектно-сметной документации. Кодифицированные акты в этой сфере постоянно обновляются. Последним документом является Постановление Правительства от 30.12.2013 г., в котором утверждаются правила подключения вновь построенных и реконструируемых объектов. Пропускная способность централизованных магистральных сетей должна обеспечить возможность присоединения нового сооружения и предусматривать возрастание нагрузок. Правила подключения объектов капитального строительства предусматривают согласование со всеми соответствующими службами и организациями, владеющими и эксплуатирующими инженерные сети. Эксплуатанты выдвигают застройщику определенные условия, выполнение которых делает возможным подключение технической системы возводимой конструкции к центральным сетям. Эта стадия строительства должна быть согласована еще на этапе проектирования.

Организация строительства объектов капитального строительства

Организация работ по возведению сооружения - это строго регламентированная последовательность мероприятий. Базовым документом является СНиП 12–01–2004 (“Свод правил организации строительства”). Два важнейших документа устанавливают порядок строительства объекта капитального строительства на конкретном участке: проект производства работ (ППР) и проект организации строительства (ПОС). Если осуществляется капитальный ремонт, нужен еще проект организации капитального ремонта (ПОКР). Эти сборники, содержащие информацию о рациональной организации производства, должны находиться непосредственно на месте ведения работ. В случае их отсутствия, работы производить запрещается. Кроме того, в обязательном порядке на стройплощадке должны быть следующие документы:

• Копия разрешения на ведение строительных работ.
• Полный комплект проектно-сметной документации. Если строительство ведется в соответствии с определенными стадиями, то должен присутствовать и комплект альбомов текущего этапа работ.
• Экземпляр документа, определяющего красную линию.
• Общий и специальные журналы установленного образца для учета и регистрации процесса работ.
• Заключение строительной экспертизы.
• Технологические карты производимых на площадке видов работ.

Стадия проектирования

Перечень исходных данных и документов, устанавливающих последовательность и характер производства работ, определяется специальным Положением, утвержденным постановлением правительства 16.02.2008 г. и Градостроительным кодексом. Проектная документация объектов капитального строительства включает текстовую и графическую составляющие на бумажном носителе. Для удобства вся информация переформатируется на электронный носитель. Текст содержит расчеты предстоящих расходов, а также описание использованных технических решений, ссылки на нормативные акты и пояснения. Графическая часть включает чертежи, схемы и планы. Содержание пакета проектной документации не является произвольным, но должно соответствовать видам работ и отраслевым техническим требованиям. Как правило, типовой состав бумаг включает следующие разделы:

• Пояснительная записка - содержит исходные данные об участке строительства и технических характеристиках сооружения.
• Исчисление расходной части – смета.
• Генеральный план объекта и схемы планирования участка.
• Архитектурно-строительная часть и объемно-планировочные решения.
• Устройство внутренних и наружных инженерных сетей.
• Информация об инженерно-технических устройствах.
• Природоохранные и противопожарные мероприятия.
• ППР и ПОС.
• Благоустройство территории и рекультивация участка.
• Для опасных производственных объектов необходима декларация промышленной безопасности.

Рабочая документация может быть разбита на отдельные блоки в соответствии с последовательностью этапов возведения объекта. В этом случае каждый альбом содержит определенный законченный цикл мероприятий. Этот принцип создания проекта обговаривается заказчиком перед началом работ. При строительстве и капитальном ремонте индивидуального жилья - отдельно стоящих зданий до трех этажей включительно, рассчитанных на проживание одной семьи – разработка проектно-сметной документации не требуется.

Реконструкция сооружений

Реконструкция и ремонт - не тожественные понятия. Любые объемно-планировочные мероприятия, затрагивающие изменение положения несущих конструкций, параметров сооружений (высоты здания, его площади, конфигурации) классифицируются как реконструкция объектов капитального строительства. Этот вид работ подразумевает надстройку или демонтаж этажей, расширение здания, а также восстановление или замену силовых элементов несущего каркаса. Целью данного комплекса работ является сообщение объекту новых габаритных, статических и эстетических характеристик.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт объектов капитального строительства подразумевает комплекс мер, целью которых является восстановление или сохранение проектных характеристик здания или сооружения либо его отдельных фрагментов. Главное его отличие от планового ремонта заключается в периодичности (более одного года), объеме и характере работ. Капитальные ремонтные мероприятия могут затрагивать несущие конструкции, инженерные сети, оборудование, технические средства и другие элементы, отражающиеся на безопасности и надежности здания.

Ремонт не подразумевает изменение габаритов или прочностных параметров здания или сооружения. В то же время результатом мероприятий такого рода может быть увеличение ресурса конструкции и оптимизация её эксплуатационных показателей. Капремонт и реконструкция объектов капитального строительства должны производиться в соответствии с регламентом Градостроительного Кодекса и отраслевых положений. Законодательная база для подобного рода мероприятий предусматривает предварительное согласование с заинтересованными организациями и проведение всего комплекса работ в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.

Сдача объекта и ввод в эксплуатацию

Одним из самых ответственных этапов строительства является сдача завершенного объекта и введение его в эксплуатацию. Этот цикл работ должен выполняться в соответствии с определенными условиями. Требования к объектам капитального строительства изложены в 55 ст. ГК и Положении о Государственном строительном надзоре. Последняя редакция документа утверждена Правительством в 2006 году. Заключение о соответствии требованиям возведенного объекта подготавливает уполномоченный орган, выдавший ранее разрешение на проведение строительных работ. Эта процедура включает визуальный осмотр сооружения и освидетельствование рабочей документации. Бумага, в случае если объект соответствует предъявляемым требованиям, выдается заказчику в течение десяти дней. Разрешение на начало эксплуатации объекта является основанием для постановки нового объекта на учет в регистрирующем органе или внесения изменений в единый реестр, если производилась реконструкция.

Объектами капитального строительства, подлежащими учёту в государственном кадастре недвижимости и иных видах кадастров, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершённого строительства.

Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к недвижимым вещам.

Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек: киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес - сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).

В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности».

Рассмотрим подробнее виды объектов капитального строительства (далее - ОКС)

Зданием называется наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха, или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, содержания животных.

Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (оборудование). Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

Здание является одним из видов строительных сооружений. Основной задачей зданий является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей.

Здания изучает наука Типология, классифицирующая архитектурные объекты в их сравнении по общим признакам:

Функциональному назначению;

Объемно-планировочным параметрам;

Закономерностям формообразования;

Градостроительным функциям и требованиям к ним;

Эксплуатационным качествам.

По функциональному назначению здания подразделяются на четыре основные группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:

Общественные здания;

Жилые дома;

Промышленные здания;

Здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.

Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от функционального назначения зданий, или их специфики. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является назначение здания определенного типа для определенной цели.

Например : общественные здания классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:

1) здравоохранение;

2) наука, просвещение и обучение;

3) воспитание и обучение;

4) физкультура и спорт;

5) массовый отдых;

6) транспорт и связь;

7) общественное питание;

8) торговля;

9) хозяйственно-бытовое обслуживание;

10) управленческо-административная деятельность;

11) коммунальные предприятия.

По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.

Например : жилые здания подразделяют на следующие типы:

Одноквартирные (одноэтажные, мансардные, двухэтажные);

Блокированные (двухквартирные одно-, двухэтажные, четырех- квартирные двухэтажные; многоквартирные одно- двухэтажные);

Секционные (односекционные трехэтажные и выше, многосекционные двухэтажные и выше);

Коридорные, коридорно-секционные;

Галерейные, галерейно-секционные.

Одним из примеров классификации зданий может служить следующая схема (рис. 2.1):

Рис. 2.1. Пример классификации зданий.

Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.

Индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.

Многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Нежилые здания - это здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, и другие.

В процессе развития потребностей населения города типы зданий постоянно видоизменяются. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных форм.

Кроме типологической классификации, т.е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости. Выделяют 4 класса зданий. Каждому классу зданий предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.

Здания I класса . К ним относятся жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).

Здания II класса . Это здания массового строительства, жилые дома в 4-5 этажей.

Здания III класса представляют собой малоэтажные здания с небольшой вместимостью.

Здания IV класса . Это здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.

Основными составными частями зданий являются помещения - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами (стенами), не имеющими разрывов.

В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.). Комната - это неделимая функциональная часть здания.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например :

Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;

Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся также стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Строения. Законодательных определений понятия «строения » в Российском законодательстве не имеется. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений. В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду - «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание, либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных, строения вспомогательного использования, строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи).

В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Объекты незавершённого строительства - объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Термин «капитальное строительство» (КС) предполагает не только возведение новых зданий/сооружений, но и проектные и изыскательские, монтажные, пусконаладочные работы, модернизацию существующих основных фондов, подготовку технической документации.

Виды капитального строительства

Для ответа на вопрос: «Что такое объект капитального строительства?» - предстоит узнать, какие виды КС существуют. Остановимся на этом более подробно.

1. Новое строительство - создание объектов или их комплекса на новых площадях, которые после окончания работ при вводе в эксплуатацию будут состоять на самостоятельном балансе.
2. Реконструкция действующих предприятий - устранение зданий или его элементов с возможной перестройкой существующих цехов для совершенствования производства, увеличения мощности и улучшения качества продукции.
3. Техническое перевооружение действующих предприятий - это целый комплекс мер, направленных на модернизацию, автоматизацию производства с целью улучшения финансовой деятельности организации. При таком виде строительства не производится реконструкция и/или расширение существующих производственных площадей.
4. Расширение действующих предприятий - создание и/или увеличение новых/существующих объектов, цехов на действующем учреждении. Объекты не ставят на самостоятельный баланс после документального оформления, связанного с вводом в эксплуатацию.

Иначе говоря, результатом любого из перечисленных видов капитального строительства является объект.

Объекты капитального строительства: определение

Строительство - развивающаяся отрасль, в процессе которой появляются готовые объекты по функционалу производственного/непроизводственного назначения и инфраструктуры. Что подпадает под категорию «объекты капитального строительства»? Определение (формулировка прописана в РФ) трактует это понятие так: жилые и нежилые строения и незавершенные объекты строительства (исключение составляют постройки по типу навесов и киосков).

Виды объектов КС

Отдельно стоящее здание со всеми коммуникациями, эстакадами, оборудованием, мебелью называется объектом строительства.

Здание - результат строительной деятельности, образующий систему, состоящую из подземной и/или надземной частей, в структуру которой включены помещения, инженерно-технические коммуникации. Цель возведения - проживание, размещение производства, содержание животных или хранение продукции.

Сооружение - инженерно-строительный объект, предназначенный для производственных процессов: хранения продукции, перемещения людей или грузов. Основное отличие от здания - это временное пребывание людей на объекте, например: мосты, дамбы, ЛЭП, стадионы.

Термин «строение» употребляется как обобщенное название предыдущих двух понятий. Является также результатом строительства, но не ставится на учет в реестр объектов КС.

Объекты незавершенного строительства - приостановленные на определенный срок возводимые строения.

Классификация объектов капитального строительства

В Кадастровом кодексеизложены определение и виды объектов капитального строительства. Это: здания, сооружения (трубопроводы, скважины, линии электропередач и связи, плотины), строения и незавершенные объекты строительства.

Согласно же Постановлению Правительства № 87, в котором утвержден состав проектной документации, по функциональному значению принято выделять 3 вида объектов КС:

• для производственных процессов;
• непроизводственного назначения;
• линейные.

К объектам производственного характера относятся здания и сооружения промышленного назначения, а также объекты безопасности и обороны. Сооружения жилищного фонда, коммунально-бытового, культурного, социального назначения и капитального характера принято относить к непроизводственному виду.

Линейные объекты

Инженерные сети, коммуникации, трубопроводы, линии электропередач и связи, автомобильные дороги, мосты, туннели - это линейные объекты капитального строительства. Определение местоположения при проектировании этой категории конструкций осуществляется установлением специалистами в межевом деле координат характерных точек и регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Получение документов, разрешающих строительство линейных объектов, осуществляется на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ и закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».

Объекты строительства, не требующие разрешительной документации

Разрешительная документация - пакет документов, отвечающий требованиям и допускающий застройщика к началу осуществления строительства и реконструкции.

Градостроительный план - документация, без которой проектная организация не вправе выдавать свое решение на строительство и реконструкцию объектов. Выдается застройщику после письменного его заявления архитектурным отделом с утверждением районной администрации.

Согласно ст. 51 ГрК, начало строительства без допускается в том случае, если предстоит возведение:

• гаража на земельном участке, принадлежащем физическому лицу;
• киосков, навесов и прочих объектов некапитального характера;
• строений вспомогательного характера;
• а также в случае необходимости изменения капитальных строений, без затрагивания несущих конструкций, не нарушая характеристик надежности и безопасности.

Отличительные признаки капитального объекта

Для понимания отличия между временными и капитальными строениями необходимо рассмотреть юридическую и экономическую сторону предмета обсуждения.

Временная постройка - вспомогательный объект, возводимый для полноценного выполнения строительства и подлежащий демонтажу после окончания работ. На нее не выдаются правоустанавливающие документы.

С технической стороны временная постройка может иметь те же признаки (фундамент, капитальные стены, ж/б перекрытия), что и объекты капитального строительства. Определение тонкойграниотличия кроется в их различном правовом статусе. При строительстве капитальных объектов предусмотрен их длительный срок эксплуатации, в то время как временные постройки имеют ограниченный период использования, не превышающий пяти лет.

Основные признаки принадлежности к объекту капитального строительства - это неразрывная его связь с землей и, соответственно, необходимость в получении разрешительной документации. Но об этом чуть позже.

Объекты капитального строительства: проблемы их отнесения к недвижимому имуществу

До 2005 г. использовались такие правовые конструкции, как «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности». С внесением некоторых корректив терминология изменилась. Так, с 2005 года в российском законодательстве впервые был введен термин «объект капитального строительства». Понятие и определение этой категории фигурируют не только в градостроительстве, но и в иных отраслях права (оперируют термином также в земельном, лесном законодательстве, гражданско-правовой сфере).

Трактовка термина ОКС сводится к простому перечню объектов, без присвоения им каких-либо свойств и признаков. Но известно, что капитальное строение имеет связь с земельным участком и не может быть перемещено или разобрано без ущерба своему назначению.

С другой стороны, для сравнения необходимо рассмотреть признаки недвижимости. В ГК РФ, в положении ст. 130, указан перечень свойств, присущих недвижимому имуществу:

• прочная связь с землей;
• обязательная государственная регистрация;
• невозможность осуществления перемещения недвижимости без причинения ущерба ее конструкции; это также касается сооружений, зданий и объектов незавершенного строительства.

В норме упоминаются объекты капитального строительства, определение которых есть в ГрК РФ. То есть объекты недвижимости (незавершенные являются ОКС, следовательно, для них характерны те же признаки, что и для недвижимого имущества.

Может ли она являться объектом КС?

Самовольная постройка - это объект, строительство которого осуществлялось без получения необходимых разрешений на территории, не отведенной для этих целей и с нарушением санитарных, градостроительных норм и правил.

В случае признания судом самовольной постройки объектом капитального строительства возможно 2 варианта разрешения ситуации:

1. Снос объекта лицом, осуществившим возведение несогласованной с органами власти постройки (своими силами и за свой счет).
2. Признание судом права собственности на строительство несанкционированной постройки. При условии возведения недвижимости с соблюдением строительных норм, без создания угрозы здоровью и жизни граждан.

Компания или физическое лицо вправе возвести некапитальное строение. Чтобы строительство такого объекта не было нарушением, получите согласие собственника участка, согласуйте проект и соблюдайте требования закона. С какими сложностями сталкиваются владельцы постройки?

Читайте в нашей статье:

Возведение объектов некапитального строительства вызывает споры. Недобросовестная сторона может получить разрешение на временную постройку и возвести объект недвижимости. Или компания может построить сооружение, но нарушить правила эксплуатации (например, организовать в нестационарных объектах торговлю спиртным). Рассмотрим:

• что понимается под некапитальным строением,
• какие нюансы нужно учитывать при создании таких объектов,
• как компании защищать свои права.

Что о некапитальных строениях говорится в законе и других актах

Закон не дает однозначного ответа на вопрос, что такое некапитальное строение. Отдельные признаки таких объектов можно найти в разных правовых актах. Например, существует инструкция о проведении учета жилищного фонда (утв. ). В ней к такому имуществу относят служебные строения. Документ указывает на второстепенное значение объектов, приводит примеры (сараи, навесы, дворовые погреба). Инструкция также указывает, что в таких строениях при технической инвентаризации внутренние помещения не измеряются и не учитываются.

Градостроительный кодекс, наоборот, при определении элементов благоустройства отталкивается от понятия некапитального строения (). Исходя из этого, а также приведенных исключений, можно сделать вывод, что некапитальное строение – это объект, который обладает признаками нестационарной постройки. К таким объектам относятся:

• временные постройки,
• киоски,
• навесы и другие сооружения.

Правительство Москвы указывает на конкретные характеристики подобных строений, которые предназначаются для хранения инвентаря для уборки и содержания дворовых территорий. Это сборно-разборные конструкции:

• общей площадью основания до 10 кв. м и высотой не более 2,5 м;
• на асфальтобетонном покрытии, с заглублением до 0,3 м без устройства фундаментов;
• без подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения;
• на расстоянии не менее 20 м от многоквартирных домов, детских площадок, границ земельных участков организаций, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного, общего образования, спортивных площадок, мест отдыха и оснащаются запирающим устройством.

На таких объектах некапитального строительства указывается информация о наименовании эксплуатирующей организации и назначении объекта (п. «г» ч. 3.1 приложения № 1 к ).

Чем отличается некапитальное строение от капитального

Гражданское законодательство и суды вместе с понятием объекта капитального строительства используют также понятие «объект недвижимости» ( , п. 38 ). Получается, что отличия некапитального строения от капитального в том, что оно:

• не имеет прочной связи с землей;
• может быть свободно перемещено, и это не причинит несоразмерного ущерба его назначению.

На некапитальный характер постройки могут указывать:

• проектная документация (определение ВС РФ от 24.05.2017 № 306-АД17-5040 по делу № А49-10930/2016);
• технический паспорт ();
• судебные акты по другим делам ().

Какую роль для определения объекта выполняет экспертиза

Чтобы установить характер объекта, может понадобиться экспертиза. Например, по спору о признании отсутствующим права на самовольную постройку суд назначил экспертизу. Специалисты указали в заключении, что спорный объект не попадает под признаки капитального строения. Здание:

• обладало мелкозаглубленным фундаментом,
• состояло из легкосборных металлических конструкций и панелей типа «сэндвич».

Перемещение такого объекта возможно без несоразмерного ущерба его назначению ().

В другом деле по результатам строительно-технической экспертизы суд признал спорное строение четырехэтажным капитальным объектом недвижимости (п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), ).

Что нужно для ввода объекта в эксплуатацию

Ввод объектов недвижимости в эксплуатацию происходит согласно соответствующим СНиП (№3.01.04-87). Для некапитальных строений правила проще. Понадобится согласие правообладателя земельного участка и заключение о соответствии проекту строительства. Подобные постройки:

• не регистрируются в ЕГРН (теплицы, хозблоки, навесы, временные сезонные сооружения и т.п.);
• не являются объектом налогообложения (Информация ФНС России «О налоге на имущество физических лиц в отношении хозяйственных построек»).

Некапитальное строение на собственном участке не подлежит госрегистрации, если оно не отвечают признакам объекта недвижимости. Минфин относит к таким сооружениям теплицы, дровники, заборы, навесы, иные некапитальные строения (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-05- 06-01/18440). Ведомство не считает их объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

При строительстве некапитальных объектов могут применяться СНиП

Когда стороны согласовывают возведение сооружения, они стремятся обеспечить его безопасную эксплуатацию. Если речь идет о навесе, палатке и других объектах с несложной конструкцией и коротким периодом эксплуатации, участники правоотношений могут не указывать на специальные нормы. Но когда некапитальное строение имеет сложную конструкцию, стороны вправе прописать обязанность выполнять требования санитарных норм.

Если объект некапитального строительства оформили как недвижимость, это нарушение

Недобросовестный владелец может возвести некапитальное строение и попытаться зарегистрировать право как на капитальный. Такие ситуации встречаются, если планировочные решения приводят к сходству строения с объектом недвижимости.

Например, администрация города (истец, арендодатель) потребовала признать недействительным право собственности, которое зарегистрировал ответчик (арендатор). Ответчик получил от истца по договору аренды участок и возвел на торговый павильон. Объект стал предметом спора. Стороны согласовали его установку и составили подробное описание. Конструктивные решения подразумевали устройство в павильоне системы отопления, водопровода и канализации. Соответствие проекту, который согласовал арендодатель, арендатор подтвердил актом технической готовности. Ответчик получил на сооружение документы от инспекции государственного архитектурно-строительного надзора. Административный орган подтвердил соответствие павильона нормам и правилам. Арендатор обратился в центр инвентаризации и оценки недвижимости, получил описание объекта и оформил на него право собственности.

Администрация не смогла оспорить запись в реестре прав на недвижимое имущество в первой инстанции. Суд сослался на наличие у объекта фундамента, систем канализации и водоснабжения. Апелляция изучила проектную документацию на спорный объект. Суд установил, что стороны договаривались о постройке быстровозводимого павильона. Ответчик возводил сооружение по проекту строительства некапитального объекта. Он сдавал сооружение в эксплуатацию не по акту приемки в эксплуатацию законченной капитальной постройки. В такой ситуации вне зависимости от материалов и технологий, соединения с землей и других признаков объект не считается недвижимостью в юридическом смысле ().

В другом деле суд также указал, что наличие отдельных признаков объекта недвижимости не доказывает его капитальный характер ().

Перед передачей некапитального строения в аренду проверьте условия и законность сделки

При сдаче некапитального строения в аренду необходимо учитывать требования закона. Владелец вправе сдавать такой объект в аренду. Поскольку речь идет о временном сооружении, важно четко определить предмет договора. Если стороны не достигнут соглашения о передаваемом имуществе, возникнут споры.

Например, арендодателю удалось взыскать плату за объект, хотя арендатор собирался арендовать другой. Истец предлагал ответчику выбрать подходящий объект и вписать характеристики в соглашение. Арендодатель полагал, что речь о некапитальном жилом строении (это вагон-бытовка, полуприцеп). Ответчик намеревался получить транспортное средство в виде вагона (прицепа), поскольку планировал перемещаться, бытовка для этого не подходила. Суд взыскал арендную плату, и ответчик не смог оспорить решение. Он присутствовал при передаче имущества, а позже отказался его вернуть (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.12.2017 № 33-24850/2017 по делу № 2-2684/2017).

Прежде чем сдавать сооружение в аренду, убедитесь, что условия эксплуатации не нарушат закон. Цели, для которых предназначается сооружение, не должны попадать под специальное регулирование. Например, нельзя продавать спиртные напитки в нестационарном объекте. Нарушителю грозит административная ответственность (). Арендодатель вправе отказать в предоставлении участка, если арендатор нарушает условия договора.

Например, ИП не оспорил отказ Департамента градостроительства администрации города исполнять договор аренды. Суд посчитал, что Департамент правомерно отказался предоставлять землю. ИП возвел на участке павильон и сдал его в аренду третьему лицу. Предприниматель не обеспечил соблюдение требований законодательства об обороте алкогольной продукции. Третье лицо организовало розничную продажу спиртного в нестационарном торговом объекте. Таким образом, ИП не выполнил надлежащим образом условия договора аренды участка. Он допустил нарушение. Такая ситуация позволила департаменту отказаться от договора (определение ВС РФ от 25.04.2017 № 302-ЭС17- 4085 по делу № А33- 6747/2016).

Если у некапитального строения признаки самостроя, владельца обяжут снести объект

Если объект некапитального строительства нарушает права собственника, последний вправе требовать сноса такого сооружения (ст. 304 ГК РФ, определение ВС РФ от 09.11.2017 № 303-ЭС17- 16273 по делу № А51-10979/2016). Суд удовлетворяет такие иски, если лицо, которое возвело объект:

• не получило разрешение не возведение объекта,
• самовольно заняло участок без правоустанавливающих документов.

Например, суд признал сооружение самовольной постройкой, обязал снести строение и вывезти стройматериалы. Администрация обнаружила самострой в ходе проверки. У ответчика не было документов на объект, но он подключил туда линию электропередачи из квартиры. Ответчик не признал себя надлежащим, а постройку самовольной. Он заявил, что не возводил ее, а получил по договору дарения. Некапитальное строение принадлежало многоквартирному дому, в котором он проживает.

Суд указал, что ответчик без правоустанавливающих документов использует муниципальный участок. Если самостроем владеет лицо, которое не возводило объект, ответчиком по иску о сносе будет тот, кто стал бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (п. 24 ). Администрация не принимала решение о предоставлении ответчику земли. Ответчика обязали устранить нарушение (апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.12.2017 по делу № 33-21655/2017).