Что такое договор социального найма помещения. Нарушение условий и заслуженное наказание

Заключая сделку, государство пытается удовлетворить нужду в жилье граждан, у которых не достает денег на покупку недвижимости.

Основные сведения

Гражданин, который собирается оформить соглашение соц. найма, должен заблаговременно ознакомиться с законодательными актами.

На их основе будет оформляться соглашение. Необходимо учитывать, что претендовать на приобретение государственного жилья могут не все.

Ряд причин, которые разрешают заключить соглашение, прописан в ЖК РФ. Если необходимых оснований на приобретение недвижимого имущества нет, заявку отклонят.

Чтобы избежать лишней траты времени, необходимо заблаговременно изучить данные, которые позволят составить представление об ответе уполномоченных органов на заявление гражданина.

Что это такое

Договор социального найма жилого помещения ГК РФ – это документ, заключаемый при передаче жилья в распоряжение лицу, которое является нанимателем, владельцем либо гражданином, которому владелец дал соответственные права.

Если заключается соглашение соц. найма, недвижимость передается гражданину в бессрочное пользование. Внимание обращается на нормы жилплощади.

Какова его роль

По соглашению соц. найма квартиры владелец помещения государственного или муниципального жилищного фонда или его представитель обязуется предоставить другому участнику сделки помещение в пользование для проживания в нем на условиях, прописанных в ЖК РФ.

Названное соглашение причисляется к типам договора найма жилого помещения вместе с коммерческим наймом помещения. Предметом данного документа должно быть жилое помещение.

Действующие нормативы

Правила составления договора соц. найма прописываются глава 35 ГК РФ и нормы ЖК РФ. ГК ротдельно регулирует коммерческий и соц. наем, в нем прописывается общий ряд норм, которые применяются к данным документам: п. 1 ст. 671, ст. 674, ст. 675 ГК РФ.

Другие пункты гл. 35 ГК могут быть общими только тогда, когда другое не предусматривается ЖК РФ. Прямо посвященной соглашению соц. найма есть ст. 672 ГК РФ.

Она прописывает понятие «соглашение соц. найма» и устанавливает область его использования – государственный и муниципальный жилищный фонд, и статус родственников нанимателя.

Особенности заключения соглашения между сторонами и осуществления самого процесса преимущественно регулируются гл. 8 ЖК РФ.

Заключение договора соцнайма жилого помещения

При достижении договоренности между участниками и прохождения всех предыдущих этапов подписывается соглашение соц. найма помещения.

Особенностью данного документа есть то, что он подписывается без определения периода его действия. Предметом соглашения есть жилое помещение государственного либо муниципального жилищного фонда.

Субъектами соглашения соц. найма считаются наймодатель и наниматель. Наймодателем считается государство либо муниципальное образование в лице уполномоченного госоргана либо орган местного управления или его законный представитель.

Для получения жилья по соглашению соц. найма гражданин обязан документально удостоверить получение статуса малоимущего либо другого, определенного законодательством.

Если получить помещение желает семья, то нужно, чтобы общий доход, распределенный на число членов семьи, был меньше прожиточного минимума на каждого.

Договор составляется в письменном виде. Он заключается на основе постановления о предоставлении жилья по соглашению соц. найма, принятого органом местного самоуправления. Жилье передается по соглашению соц. найма ограниченному количеству субъектов.

Существенные условия документа:

1. Предмет договора.
2. Плата за арендуемое помещение.
3. Ряд граждан, которые стабильно проживают вместе с нанимателем.

Объектом документа найма может быть изолированное жилое помещение, подходящее для постоянного жительства. Пригодность помещения для жительства устанавливается в порядке, который предусмотрен в ГК РФ.

Размер оплаты за квартиру определяется по договоренности сторон в документе найма жилья. Оплата за помещение должна делаться нанимателем в период, предусмотренный соглашением найма жилья.

Если в документе период не прописывается, оплата должна совершаться каждый месяц в порядке, прописанном в ЖК РФ.

Наниматель имеет ряд обязательств, которые должны оговариваться в тексте соглашения:

1. Обеспечить нужный уровень сохранности помещения.
2. Пользоваться квартирой по ее назначению.
3. Осуществлять текущий ремонт.
4. Извещать наймодателя о существенных обстоятельствах, которые появились при использовании объекта.
5. Оплачивать проживание и жилищно-коммунальные услуги.

Необходимые документы

Для заключения соглашения нужно подготовить пакет документов, в который будут входить:

1. Заявление.
2. Паспорта для совершеннолетних и свидетельства о рождении детей.
3. Справка о доходах каждого члена семьи.
4. Документы, которые гарантируют получение статуса малоимущих.
5. Свидетельство о заключении, расторжении брака.

К перечисленным документам нужно приложить документы, которые подтверждают принадлежность недвижимости муниципальному либо государственному фонду.

Куда обратиться для оформления договора

Вопросы по предоставлению жилья в соц. наем разрешает соответственный отдел (жилищный) городской или районной администрации.

Поэтому при появлении нужды получения данного помещения обращаться нужно именно туда. Там должны объяснить правила оформления, условия получения жилья и следующий порядок действий для заинтересованных граждан.

В каких случаях меняется

Согласно ст. 82 ЖК РФ вероятно изменение некоторых условий договора, но для этого нужно согласие наймодателя.

Соглашение соц. найма жилья изменяется в двух случаях:

1. По запросу нанимателей, объединившихся в одну семью, а не объединяющихся.
2. По запросу дееспособного члена семьи о замене нанимателя.

Выделяют два порядка изменения и расторжения соглашения — внесудебный и судебный. Внесудебный порядок применяется при изменении и аннулировании договора по соглашению сторон.

Общими нормами, которые определяют последовательность действия по достижению соглашения сторон, могут являться нормы гл. 28 ГК РФ о заключении соглашения.

То есть один участник обращается к другому с соответственным предложением и может согласиться на заключение соглашения.

Изменение и расторжение соглашения должно осуществляться в том же виде, что и подписанное соглашение.

Наниматель жилья по договору соц. найма с согласия в письменном виде наймодателя и проживающих с ним родственников имеет право совершить обмен занимаемого ими помещения на помещение, переданное по соглашению соц. найма другому нанимателю.

Проживающие вместе с нанимателем родственники могут просить у нанимателя обмена занимаемой ими квартиры по соглашению соц. найма на жилые помещения, которые находятся в разных домах либо квартирах.

Если между нанимателем помещения и проживающими с ним родственниками не было договоренности об обмене, любой из них может запрашивать совершения принудительного обмена помещения в порядке суда.

При этом будут учитываться аргументы и законные интересы граждан, которые проживают в обмениваемом жилье.

Образец заполнения

Основным условием составления данного договора есть описание предмета соглашения. Согласно тексту соглашения должно быть ясно, что говорится о конкретной недвижимости.

Если сделать этого не получается, соглашение может быть признано недействительным, а все соглашения, которые достигнуты участниками, отменяются.

При составлении любого договора нужно учитывать правила и нормы, по которым нужно прописывать данные.

Чтобы не допустить ошибок и неточностей, следует заблаговременно изучить типовой договор социального найма жилого помещения образец. Это поможет понять, как именно он составляется, и вписать правильные и актуальные данные.

На какой срок заключается

Согласно ст. 60 п. 2 ЖК РФ устанавливается, что соглашение соц. найма заключается на неопределенный период времени. Это значит, что договор может заключаться на неопределенно длительное время.

Соглашение подписывается без указания срока, то есть соглашение действует бессрочно.

Расторжение сделки

По ст. 83 ЖК РФ есть определенные условия, при которых возможно расторжение соглашения соц. найма:

1. Переезд семьи и нанимателя из помещения.
2. Отсутствие оплаты на протяжении полугода и больше.
3. Приведение помещения в плохое состояние по вине нанимателя либо его родственников.
4. Систематичное игнорирование порядка либо создание других помех для нормального проживания соседей.
5. Использование помещения не по назначению.

Все, кроме первого основания, могут быть причинами для обращения в суд. Расторжение вероятно в любое время по согласию нанимателя и наймодателя, а также соглашение аннулируется после смерти одинокого нанимателя.

Видео: договор социального найма

По соглашению соц. найма предоставляются объекты недвижимости, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Право на него имеют ограниченные категории граждан, статус которых необходимо подтвердить. При составлении договора соц. найма необходимо руководиться законодательными нормативами в виде ГК РФ и ЖК РФ.

Несмотря на существенные изменения в российском законодательстве, которые произошли за последние пару десятков лет, граждане всё ещё могут получить муниципальную квартиру или прочую государственную жилплощадь. Существует такое понятие, как договор социального найма жилого помещения. Это некая форма льготной аренды, которая предоставляется категории малоимущих граждан.

По договору социального найма гражданам переходят муниципальные квартиры, которые оказались не в частной собственности, а на балансе государства. Когда государство предоставляет жилплощадь гражданам, составляется типовой договор социального найма жилого помещения. Этот документ является основанием для законного проживания в квартире, право которого получено безвозмездно. Действует такое соглашение бессрочно, при условии, что жилец оплачивает коммунальные услуги.

Подобная форма социального найма квартиры или прочего жилого помещения используется чаще всего в случаях льготных очередей на . Такой договор найма жилого помещения – обязательный документ для приватизации квартиры или комнаты.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Объекты и субъекты договора

Договор соцнайма заключается между нанимателем и сотрудником муниципального органа самоуправления. Приём и передача такого объекта недвижимости регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Предметом договора является квартира, комната или прочее жилое помещение, которое должно:

• Быть изолированным (отдельная квартира, дом или его часть);
• Отвечать санитарным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания.

Говоря про объекты договора, можно выделить следующие виды:

• Жилой частный дом – индивидуальное строение, которое включает в себя не только жилые комнаты, но и помещения для бытовых потребностей (кухня, санузел, прочее);
• Квартира – отдельная жилплощадь в многоквартирном доме, со вспомогательными помещениями для бытовых и санитарных потребностей;
• Комната – часть квартиры в многоквартирном доме. Используется только для проживания и не включает в себя вспомогательных помещений.

Право на получение

Главным основанием для является отсутствие какого-либо жилья. Это значит, что у гражданина, который обратился в государственное учреждение за помощью, не может быть в собственности никакого объекта недвижимости или же площадь имеющегося жилья меньше установленной нормы на человека.

Люди, которые уже имеют ордер на получение квартиры, оформляют типовой договор социального найма без каких-либо нюансов. На сегодняшний день граждане имеют право получить муниципальное или федеральное жильё, в соответствии с Жилищным кодексом. Для этого необходимо подать прошение в учреждение, которое находится по местонахождению заявителя.

Помимо малоимущих граждан, определены следующие категории льготников, которые могут стать в очередь на заключение договора соцнайма:

• Жильцы муниципальной квартиры, которая находится в многоквартирном доме, списанном под снос;
• Жильцы муниципальной квартиры, которая находится в доме, переходящем в коммерческую собственность;
• Граждане, желающие получить квартиру или комнату меньшей площади;
• Инвалиды первой и второй группы;
• Ветераны войны и ликвидаторы на ЧАЭС;
• Граждане, потерявшие жильё в результате стихийного бедствия;
• Военнослужащие, пострадавшие при исполнении служебных обязанностей.

Обязанности и права

Главным отличием договора о социальном найме жилья от коммерческой сделки является отсутствие арендной платы за пользование квартирой или комнатой. От платы за коммунальные услуги и прочие расходы по содержанию жилья граждане не освобождаются. Они обязуются своевременно их оплачивать, делать мелкие текущие ремонты, следить за чистотой в доме и поддерживать надлежащие условия для проживания. При этом от взносов на капитальный ремонт дома жильцы освобождаются полностью. Эта статья расходов лежит полностью на муниципалитете.

Несмотря на то, что договор считается бессрочным, изначально стороны подписывают его на срок до четырёх лет, а по истечении этого времени продлевают срок найма. Это можно назвать мерой предосторожности со стороны государственных органов от недобросовестных граждан. Подобная форма соглашения позволит муниципалитету беспрепятственно избавиться от такого жильца. Причинами может стать:

• Неуплата коммунальных услуг;
• Использование квартиры или комнаты не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.;
• Сдача жилья в аренду третьим лицам;
• Проведение перепланировки без получения на это разрешения;
• Если жилец стал собственником объекта недвижимости, например, купил дом или получил жильё в наследство, по дарственной.

Особенности предоставления

Договор, составляющийся при социальном найме, – соглашение, согласно которому стороны договариваются о передаче квартиры или комнаты в пользование. Полагаясь на Жилищный кодекс, соцнайм предоставляется для малоимущих граждан. Этот факт придётся подтвердить. При этом будут учитываться нынешние условия жилья, а также доходы гражданина и его семьи.

Подобное соглашение невозможно для физических лиц без гражданства, а также для граждан других стран. Согласно с законодательными нормами, малоимущими гражданами, которые имеют право претендовать на , считаются:

• Уже существующие наниматели муниципальной квартиры или комнаты, а также члены их семьи, если нынешнее жильё по площади не отвечает установленным нормам на человека;
• Граждане, проживающие в непригодных для жизни условиях, несоответствующих санитарным нормам или техническому состоянию;
• Жители муниципальной квартиры, если с ними проживает хронически больной человек, представляя угрозу здоровью своим сожителям.

Документы для заключения

Для заключения договора гражданам потребуется подготовить следующие документы:

• Заявление от имени гражданина в произвольной форме;
• Паспорт заявителя (оригинал и копия);
• Паспорта всех членов семьи заявителя (оригиналы и копии);
• Свидетельство о браке или его расторжении;
• Документы, которые подтверждают родственные связи с заявителем – при необходимости внесения в договор родственников;
• Ордеры, вписки и прочие бумаги, подтверждающие право вселения;
• обо всех имеющихся жильцах;
• Технический план с информацией о проведённых перепланировках;
• Иные документы, подтверждающие основания для улучшения жилищных условий и получения муниципальной квартиры.

После подачи документов ответственный сотрудник государственного учреждения должен проверить их, зарегистрировать и выдать расписку в получении. На ней должна стоять дата регистрации, инициалы и подпись ответственного сотрудника. Также будут объявлены примерные сроки рассмотрения заявления и подготовки договора.

Структура типового договора

При составлении договора социального найма квартиры или комнаты стороны должны следовать установленному структурному порядку. В нем должно быть:

• Указание места, где был составлен документ, дата подписания, наименования и юридические данные сторон;
• Описание предмета соглашения, его местонахождение, технические характеристики;
• Описание фактического состояния жилплощади на момент передачи;
• Перечисление всех граждан, которые будут проживать;
• Права и обязанности стороны.

Каждая сторона обладает определенными обязанностями.

Собственник жилплощади (муниципалитет)	Жилец по договору социального найма
Передать жилплощадь в установленный соглашением срок; Проследить за исправностью всех коммуникаций на момент передачи объекта недвижимости; Проводить капитальный ремонт многоквартирного дома; Своевременно информировать жильцов о повышении тарифов; Контролировать работу и исправность систем коммуникации	Принять жильё в установленный соглашением срок; Подписать документы, в том числе акт приёма-передачи объекта недвижимости; Поддерживать надлежащее состояние квартиры или комнаты; Оплачивать коммунальные услуги; Проводить перепланировку только с разрешения ответственных государственных структур; Освободить жилплощадь в момент прекращения соглашения

Срок действия

Отдельно стоит рассмотреть период, на который стороны заключают соглашение по договору социального найма. По закону чётко определены условия расторжения сделки как по обоюдному согласию сторон, так и по инициативе только одной из них. При этом прекращение договора может произойти в любой момент, даже если срок действия документа ещё не истёк. Этому способствуют некоторые определённые обстоятельства, о которых речь пойдёт немного далее.

Важно учесть, что жилец вправе прервать действие сделки своим решением, а вот собственник жилья должен обращаться в суд. Для судового рассмотрения заявления о досрочном расторжении сделки может служить:

• Причинение существенного ущерба жилью, которое привело к ухудшению жилищных условий;
• Использование жилья не по назначению;
• Неуплата за коммунальные услуги более полугода;
• Систематическое нарушение спокойствия, причиняющее неудобство соседям.

Если никаких оснований для преждевременного расторжения соглашения нет, то договор считается бессрочным и продляется по согласию сторон столько раз, сколько это необходимо.

Основные нюансы при оформлении

Родственники, которые будут проживать вместе с нанимателем жилья, обязательно указываются в тексте документа. При этом все указанные участники имеют равные права распоряжаться объектом имущества, то есть, давать своё согласие на регистрацию новых жильцов или протестовать против этого. Также они несут ответственность за причинение ущерба объекту недвижимости.

Наниматель обязан уведомить муниципалитет о том, что стал собственником недвижимости, а также об улучшении условий проживания. Стоит иметь в виду, что это является основанием для прекращения договора.

Нанимателем может быть лишь полностью дееспособный гражданин. Таким гражданином считается человек, который в состоянии самостоятельно реализовать свои права и нести ответственность. Иными словами, это совершеннолетний гражданин, у которого отсутствуют психические заболевания, наркотическая и алкогольная зависимость.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Во многих многоквартирных домах есть не только приватизированное жильё, но и муниципальные жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. В сегодняшней статье постараемся разобраться кому и на каких условиях может быть предоставлено жильё социального найма , кому выставляются квитанции и кто должен платить за ЖКУ, а также кто может голосовать и принимать участие на ОСС.

Под объектом социального найма подразумевается жилое помещение, включённое в состав государственного или муниципального жилищного фонда . Жильё соцнайма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, общая площадь которого на одного человека составляет не менее установленной органом местного самоуправления нормы (п.5 ст.57 ЖК РФ).

Кому и на каких условиях даётся жильё социального найма

Наймодателем по договору социального найма жилых помещений может быть орган госвласти или местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования под видом собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда или уполномоченная им организация (ст.91.2 ЖК РФ).

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма могут предоставляются малоимущим гражданам, признанным органом местного самоуправления нуждающимися в жилых помещениях (ч.2 ст.49 ЖК РФ). При этом учитывается уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимость имущества в их собственности, подлежащая налогообложению.

Также жильё социального найма может быть предоставлено другим определённым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Этим категориям граждан жильё социального найма предоставляется органами местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

К таковым относятся категории граждан, если (ст.91.3 ЖК РФ):

• совокупный доход гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи, как и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления;
• гражданин не признан и не имеет оснований для признания малоимущим.

Совокупный максимальный размер дохода гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи равно, как и стоимости подлежащего налогообложению их имущества, не должен превышать суммы, позволяющей им приобрести в собственность недвижимость за счёт собственных средств, кредита или ипотеки на территории соответствующего муниципального образования.

Жильё социального найма не предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч.5 ст.49 ЖК РФ).

Предоставляются на основании соответствующего решения органа местного самоуправления гражданину, состоящему на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма являются (ч.1 ст.51 ЖК РФ):

• не являющиеся нанимателями жилья социального найма или членами их семей;
• не являющиеся собственниками жилых помещений или членами их семей;
• являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилья на одного члена семьи менее учётной нормы;
• проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
• являющиеся нанимателями (членами семьи) жилых помещений по договорам социального найма или собственниками (членами семьи) жилых помещений, проживающими в квартире вместе с другими семьями, если в составе одной из них есть больной с тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилья социального найма или в собственности.

Без очереди жильё социального найма могут получить:

• граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
• детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приёмных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
• гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Договор социального найма

Договор социального найма жилого помещения заключается письменно без определения срока его действия на основании решения о предоставлении такого жилья нуждающимся гражданам.

По договору социального найма собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо обязуется передать гражданину жильё во владение и пользование для проживания в нём на установленных ЖК РФ условиях (ч.1 ст.60 ЖК РФ).

Граждане выселяются из жилья с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если (ст.85 ЖК РФ):

• МКД подлежит сносу;
• жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен МКД, для государственных или муниципальных нужд;
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания;
• проводится капремонт или реконструкция МКД, в результате чего общая площадь жилого помещения уменьшится или увеличится;
• жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с ФЗ №327 от 30.11.2010 "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" .

Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья социального найма

Наймодатель жилья социального найма вправе требовать от граждан, которые там проживают своевременной оплаты за ЖКУ (ч.1 ст.65 ЖК РФ). Наймодатель должен участвовать в содержании, текущем и капитальном жилого помещения и предоставлять проживающим там гражданам качественные коммунальные услуги.

Наниматель жилья социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч.2 ст.67 ЖК РФ). Члены его семьи имеют равные права и обязанности независимо от того, вселялись они одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи позже (ч.2 ст.69 ЖК РФ).

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма взимается за:

• пользование жилым помещением. Но граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения такой платы;
• содержание и ремонт жилого помещения , включая плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества. Размер платы для нанимателей жилья социального найма определяется исходя из занимаемой ими общей площади жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления;
• коммунальные услуги . Размер платы рассчитывается исходя из объёма потребляемых КУ по показаниям счётчиков или по нормативу и утверждается органами местного самоуправления. Исключение составляют нормативы потребления электро- и газоснабжения, которые утверждаются органами госвласти субъектов РФ.

Кто принимает участие на общем собрании собственников

Согласно ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления этим домом. То есть в общем собрании могут принимать участие только собственники помещений в МКД, а не наниматели жилых помещений.

Поскольку жилые помещения, предоставляемые для проживания и пользования ими по договорам социального найма, принадлежат на праве собственности органам местного самоуправления, то именно этот орган является собственником. Поэтому органы местного самоуправления могут принимать участие и голосовать за принятие тех или иных решений на общем собрании.

Далеко не каждая семья в России имеет в собственности квартиру, дом или хотя бы комнату в общежитии. Аренда жилья у частных лиц не всегда легальна и безопасна, но выход есть - заключение договора соцнайма.

Что собой представляет договор социального найма и какими актами он регламентируется?

Договор социального найма - это двусторонний договор, по которому одна сторона - муниципальный или государственный орган (наймодатель) предоставляет второй стороне (нанимателю) жилое помещение из соответствующего фонда жилья. Оно предоставляется во владение и пользование.

По договору могут предоставляться:

• 1. Дом;
• 2. Квартира;
• 3. Часть дома, либо квартиры;

По ч.2 ст.62 ЖК, данное помещение должно быть изолировано (не проходные комнаты), оно не должно быть общим имуществом дома (например, подсобные помещения, лестничные клетки, чердаки). В наем предоставляется только технически исправное жилье, пригодное для проживания в нем, предпочтительнее благоустроенное.

Отношения по социальному найму регулируются Жилищным кодексом, а в случае отсутствия в нем каких-либо норм и правил, применяется глава 35 Гражданского кодекса. Помимо этого, они регулируются постановлениями Правительства, а также актами местных органов власти.

Какие лица могут заключить договор соцнайма?

Ст.49 ЖК устанавливает, что граждане, желающие заключить этот договор:

1. 1. Должны иметь статус малоимущего;
2. 2. Должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Статус малоимущего можно получить в местной администрации, самое главное, чтобы получаемый доход был меньше прожиточного минимума, а в собственности не было дорогостоящих автомобилей, недвижимости и другого подобного имущества. Величина прожиточного минимума устанавливается каждым субъектом самостоятельно.

Чтобы семья была признана нуждающейся, необходимо наличие одного из оснований:

• 1. Семья вообще не имеет в собственности никакого жилья, они также еще проживают по социальному найму;
• 2. Семья имеет жилье, но количество квадратных метров на человека менее установленной в регионе нормы;
• 3. жилье семьи не пригодно для использования, оно находится в аварийном состоянии или неисправно;
• 4. Если в одном доме либо квартире проживают несколько семей, и в составе одной из них проживает больной, делающий совместное проживание опасным. Перечень таких заболеваний приведен в Постановлении Правительства №378, среди которых абсцесс легкого, эпилепсия с припадками и так далее.

Данный договор заключается с соответствующим жилищным департаментом города или администрацией другого муниципального образования. Заключение договора происходит на основании решения.

Местная администрация, предоставляющая жилье по данному договору, не взимает на это плату, ограничиваясь тем условием, что наниматель будет платить за коммунальные услуги. Главная цель такого договора - решить социальную проблему отсутствия жилья у граждан, которые не в состоянии купить свой дом, либо не могут снять жилье у частных лиц.

Как заключить договор социального найма?

Прежде всего гражданин должен встать на учет как нуждающийся в местной администрации по своему месту жительства. Он должен предоставить для этого:

1. заявление;
2. копии паспорта нанимателя и членов его семьи;
3. справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;
4. справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;
5. если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи - акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;
6. в некоторых регионах дополнительно могут быть запрошены другие документы.

Орган местной власти, согласно ч.5 ст.52 ЖК, обязан проверить документы за 30 рабочих дней. После принятия решения он направляет в трехдневный срок заявителю подтверждающий документ.

После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:

1. если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;
2. если гражданин страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, находящихся в списке Постановления Правительства №378;

Когда заявитель дождался своей очереди, с ним заключается договор социального найма. Постановлением Правительства №315 утвержден данный типовой договор. В нем прописывается следующая информация:

• 1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;
• 2. Решение уполномоченного органа, послужившее основанием для заключения договора;
• 3. Сведения о передаваемом жилье: условный номер, этаж, квадратура, количество комнат и т.д.;
• 4. Сведения о техпаспорте на жилье;
• 5. Члены семьи, которые будут проживать в жилье с нанимателем, включая степень их родства;
• 6. Права и обязанности нанимателя и наймодателя;
• 7. Порядок прекращения договора;
• 8. Иные условия, подписьзаявителя, печать наймодателя.

Договор социального найма не требует регистрации, он заключается в простой письменной форме. Договор бессрочный (ст.60 ЖК), для него не действует предельный пятилетний срок, установленный ГК для найма жилого помещения.

Изменение, прекращение и расторжение договора социального найма

Изменение договора возможно по соглашению сторон. Статья 82 ТК выделяет здесь два случая:

1. если на территории одной квартиры проживают несколько человек, и они заключили договор социального найма на разные комнаты, но впоследствии они стали семьей, то тогда данные граждане имеют право требовать заключение одного договора на пользование всеми помещениями;
2. если наниматель умер, дееспособный член семьи может требовать замены стороны в договоре на себя.

Если наниматель проживает один, он вправе написать заявление и в любой момент расторгнуть договор. Если же вместе с ним проживают члены его семьи, то они должны подписать письменное согласие на расторжение договора.

Наймодатель может расторгнуть договор через суд, если наниматель нарушает договор и не соблюдает свои обязанности:

1. наниматель не оплачивает коммунальные услуги более полугода;
2. портит, разрушает предоставленное жилище;
3. использует предоставленное жилье не по прямому назначению, например, не для личного проживания, а для коммерческой деятельности.

Договор социального найма прекращается :

1. если наниматель умер, но никто из членов семьи не пожелал изменить договор;
2. если жилье полностью уничтожено (например, вследствие стихийного бедствия).

Расторгнуть договор социального найма ввиду отсутствия оплаты за коммуслуги можно только если у нанимателя нет уважительных причин по неуплате (задержка зарплаты, болезнь, наличие детей, безработица). Даже если такого основания нет, нанимателя и его семью не выселяют в никуда, им предоставляется иное жилье.

Как приватизировать такую квартиру?

Наниматель и его семья имеют право приватизировать занимаемую квартиру. Для этого потребуются документы:

• договор социального найма;
• выписка о составе семьи из домовой книги (действительна 2 недели);
• справка о том, что у заявителя нет долгов по коммуслугам (действительна 2 недели);
• паспорта проживающих, свидетельства о рождении детей нанимателя и их ксерокопии в количестве 3 экземпляров;
• экспликация;
• техпаспорт на квартиру (3 экземпляра);
• выписка из государственного кадастра.

Документы подаются в жилищный департамент, который проверяет их в течение 2-х месяцев. Затем, если все в порядке, заключается договор передачи жилья (ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»), который не требует нотариального заверения и оплаты госпошлины.

Приватизация для совершеннолетнего гражданина возможна лишь единожды. Не допускается приватизация аварийного жилья, жилья, расположенного в закрытых военных населенных пунктах, служебное жилье, кроме жилья совхозов, находящегося в сельской местности.

Недействительность договора социального найма

Поскольку ЖК не содержит особых правил по признанию договора недействительным, следовательно, по этому вопросу применяется глава 9 ГК. Однако не все основания можно применить для признания сделки недействительной, поскольку второй стороной является орган власти.

Чаще всего договор соцнайма признается ничтожным (его недействительность не нуждается в доказывании перед судом) вследствие того, что нанимателем оказался недееспособный из-за психических расстройств гражданин. Переданная квартира возвращается в муниципальный, государственный фонд жилья.

Применима ст.174.1 ГК, гласящая о том, что ничтожным признается договор, предметом которого явилось имущество, распоряжение которым запрещено. Применительно к данному случаю, этим имуществом будет являться, например, жилье, не соответствующее требованиям безопасности, строительным и техническим нормам.

Ст.177 ГК говорит о том, что возможно признание недействительной по суду сделка, если гражданин, в момент ее подписания и составления, не осознавал значение своих действий. Например, он пребывал в состоянии сильного душевного потрясения, переживал утрату близкого человека.

Если вы намереваетесь заключить этот договор, знайте, что:

• Необходимо получить статус нуждающейся в жилом помещении и малоимущей семьи;
• Жилье по договору предоставляется не сразу, а в порядке очередности, кроме установленных исключений;
• Обязательно указывайте всех членов семьи в договоре, которые будут жить с вами;
• Вовремя и полностью оплачивайте все коммунальные платежи, чтобы не спровоцировать расторжение договора;
• Соберите пакет документов на приватизацию: вы можете сделать это до 1 марта 2015 года.

Договор социального найма гораздо более лоялен к нанимателю, чем договор коммерческого найма. Потратьте немного времени и сил на постановку на учет и дальнейшее заключение договора, и вы получите возможность не только жить в муниципальном жилье, но и сделать его своим.

Принадлежащие муниципалитету или государству жилые площади, при определенных обстоятельствах могут передаваться во временное пользование нуждающимся лицам по договору социального найма. В этом случае сторона договора, которая проживает в таком жилье, его собственником не является. Владельцем помещения является государственный или муниципальный орган.

Что это такое?

Нормативной базой, регулирующей отношения сторон при социальном предоставлении помещений, является Жилищный кодекс РФ. Основные понятия такого договора даны в Статье 60.

Согласно законодательным нормам в договоре две стороны:

1. Собственник — наймодатель, которым является орган государственной или муниципальной власти.
2. Гражданин – наниматель, имеющий право на получение социального жилья при определенных условиях.

Порядок составления договора и передачи жилья из социального фонда определен главой 35 Гражданского кодекса. В итоге оба кодекса дают полное представление, каким образом жилые помещения могут передаваться и использоваться нуждающимися гражданами.

Граждане признаются нуждающимися в социальном жилье при наличии статуса малоимущих и состоящие на соответствующем учете. Осуществляется предоставление в порядке очередности.

Постановка в очередь и заключение договора социального найма невозможно:

• с лицами без гражданства;
• с гражданами иностранных государств.

Наниматель социального жилья вправе проживать в нем со своей семьей: детьми, супругой, родителями, с которыми ведет совместное хозяйство.

Могут приравниваться к членам семьи также иные родственники, в том числе и находящиеся на иждивении нетрудоспособные граждане, которые заселены нанимателем, указаны в договоре, заключенном с муниципалитетом, и проживают с ним на правах семьи. Это допускается только с соблюдением из расчета на каждого человека. Обязательно при оформлении договора указываются все, кто будут проживать с нанимателем. Подписание документа станет согласием наймодателя с этим.

Исключением являются дети несовершеннолетнего возраста, на которых правило соблюдения норм не распространяется. Они на жилую площадь вписываются вместе с нанимателем и согласие собственника не требуется.

Этот вид договора является возмездным, т.е. собственником устанавливается плата за пользование предоставленным помещением и условия ее внесения.

На какой срок заключается?

Срок в отношении такого договора не устанавливается, что вытекает из требований п.2 ст.60 Жилищного кодекса. Значит, жилье может быть передано в бессрочное пользование.

Особенности

Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст.63 Жилищного кодекса.

Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.

Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:

• по соглашению сторон с получением письменного одобрения нанимателя, а также членов семьи, совместно с ним проживающих;
• при разрушении (утрате) жилого помещения;
• в связи с отъездом нанимателя и его семьи на другое место проживания;
• по решению судебных органов в связи с нарушением условий договора (по основаниям, изложенным в п.4 ст. 83 ЖК);
• в случае одинокопроживающего нанимателя и его смерти.

Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.

Как правильно заполнить договор социального найма + образец

Составляется документ по типовому бланку и основными пунктами в нем являются:

1. Стороны соглашения. С одной – орган государственной или муниципальной власти (собственник помещения), с другой – физическое лицо, которому на основании соответствующего решения передается в пользование жилая площадь.

2. Предмет договора. Им является помещение, признанное жилым и передаваемое собственником из муниципального или государственного фонда. Это любая пригодная для постоянного проживания площадь: квартира, ее часть, а также дом или его часть. Обязательным условием является также соответствие санитарным нормам.

При выделении жилья руководствуются нормами предоставления, которые соответствуют размеру минимальной общей площади помещения, предоставляемому в рамках договора соц.найма. Эта норма устанавливается местными властями. Дополнительно следует учитывать и местонахождение предмета договора, помещение должно находиться в пределах соответствующего населенного пункта.

При этом помещение должно быть изолированным. Под ним понимается самостоятельное помещение с отдельным входом. В социальный наем не могут быть переданы комнаты или части дома, связанные с другими общим входом.

3. Указываются все лица, которые будут проживать вместе с нанимателем в предоставляемом жилье. В этом пункте обязательно прописываются их ФИО и степень родства с ним.

4. Обязанности сторон, в том числе плата по договору социального найма. Она включает в себя:

• коммунальные платежи, размер которых зависит от потребленных ресурсов: при наличии индивидуальных учетных приборов – по снятым с них показаниям, при отсутствии применяются нормативы потребления;
• плату за текущий ремонт и содержание многоквартирного дома в размере, установленном законодательством. Она определяется в зависимости от занимаемой площади жилья, указанной в соглашении с собственником.

6. Наниматель обязан:

• соблюдать правила пользования жильем, полученным в рамках договора, и использовать его по назначению;
• поддерживать все коммуникации в исправном состоянии, в случае неисправностей незамедлительно обращаться к наймодателю;
• производить необходимый текущий ремонт внутри помещения;
• не допускать несогласованного переустройства жилья, полученного в рамках договора;
• вносить плату вовремя и в полном объеме;
• иные обязанности, не противоречащие законодательству.

7. В обязанностях наймодателя указываются.