Если смотреть глобально, то цена на квартиру определяется "престижностью расположения" и "удобством проживания в доме". Причём второй параметр включает множество характеристик - от образованности соседей до качества инженерного обеспечения дома.

Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе. И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры. Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры.

Географический фактор: в столицах - дороже

Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение - основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе. В областных и краевых столицах цены на квартиры ощутимо выше, чем на периферии, но безусловными лидерами являются Москва и Санкт-Петербург. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что и по качеству возводимого жилья две российские столицы тоже в лидерах.

Существуют и другие факторы, связанные с географией и способные значительно повлиять на цены на квартиры. Например, наличие вблизи города туристических или курортно-санаторных зон. В качестве примера можно привести города побережья Черного моря, где недвижимость весьма востребована и отнюдь не отличается низкими ценами. Конечно, особняком стоит жилье в Сочи: после решения о проведении Олимпиады стоимость сочинской недвижимости и земли выросла до небес.

Уровень жизни и цены на квартиры

Довольно существенным ценовым критерием для рынка недвижимости может являться уровень жизни, определяющий покупательную способность и деловую активность горожан. Наличие в городе развитых коммерческих структур, прибыльных предприятий, а также ряда других экономических факторов, неизменно поднимает цены на квартиры. Как правило, подобными преимуществами обладают достаточно крупные города, и ситуация обычно такова: чем больше город, тем дороже жилье. Связано это с тем, что мегаполисы обладают намного большими возможностями: и зарплаты выше, и шире потенциал карьерного роста, и больше коммерческих возможностей. Перечисленные факторы постоянно притягивают в крупные города немалый поток людей, приезжающих «в поисках удачи». И все это рождает высокий спрос на жилье, вызывая соответствующую реакцию рынка: в городах-миллионниках цены на квартиры порой в несколько раз выше, чем в городах со 100-300 тыс. населением.

Что влияет на стоимость жилья внутри одного города?

Общие тенденции рынка недвижимости в стране не слишком применимы при анализе стоимости квартир в конкретном городе. При том что стоимость услуг, товаров и продуктов питания в большинстве населенных пунктов не слишком отличается, цены на квартиры могут разниться самым радикальным образом. Поэтому имеет смысл поговорить о факторах, влияющих на относительную стоимость жилой недвижимости внутри отдельно взятого города. Это местоположение (район), характеристики и год постройки дома, этажность, качество инфраструктуры и удобство транспортного сообщения.

Традиционно в число самых престижных и дорогих входят районы, расположенные вблизи центра города. При этом речь идет не всегда о географическом центре, а скорее об экономическом, где расположены центры деловой жизни горожан. Хотя в последнее время довольно высокими ценами на квартиры могут похвастаться и определенные спальные районы, отличающиеся отличной экологией и качественной инфраструктурой. Как правило, речь идет о новых жилых комплексах, где возводится современное жилье комфорт- и бизнес-класса.

Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывают характеристики здания и год его постройки. Обычно здесь действует принцип: чем старше, тем дешевле, хотя бывают и исключения - добротные и просторные «сталинки». Наиболее экономичным классом жилой недвижимости можно назвать «хрущевки», невысокая стоимость жилья в которых объясняется как «почтенным возрастом» домов, так и неудобными планировками. Интересен тот факт, что, согласно данным опросов москвичей, большинство жителей столицы за то, чтобы возводилось больше доступных по ценам квартир. Однако это же большинство против строительства нового компактного жилья с неудобной планировкой «хрущевок». А максимум недовольства вызывает маленькая кухня, ведь у россиян это место, где люди часто собираются всей семьей, общаются с друзьями.

Цены на квартиры: эконом, бизнес и элит

Наиболее дорогим является сегмент элитной недвижимости, где требования к жилью растут год от года. По мнению некоторых экспертов, элитное жилье является самым стабильным сектором рынка недвижимости, который в наименьшей степени задел недавний кризис. Причем, определяющие критерии, по которым квартиры относят к элитному классу, могут значительно отличаться в разных городах. Но всегда это наиболее просторное и комфортабельное жилье, расположенное в самых престижных районах.

Стоимость квартир элитного уровня - достаточно сложная тема: зачастую речь идет об уникальной недвижимости, и принцип сравнительного анализа здесь не подходит. Нередко для определения цены на квартиру элит-класса необходим профессиональный подход, поскольку требуется оценить множество разнообразных параметров. В каком-то смысле, сегмент элитной недвижимости живет и развивается по своим законам: стоимость жилья определяется не только объективными условиями, но и тем, сколько состоятельный человек готов заплатить за покупку именно этой квартиры.

Если говорить о среднем ценовом секторе рынка недвижимости, а это, как правило, бизнес-класс, здесь наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя до кризиса лидерство было за трехкомнатными. Конечно, цены на квартиры бизнес-класса отнюдь не вписываются в рамки «доступного жилья», и в большинстве российских мегаполисов данный сегмент рынка не очень велик. Исключением являются Москва и Питер: например, на первичном рынке недвижимости столицы наибольшее число предложений приходится именно на бизнес-класс. Здесь определяющее влияние на стоимость жилья оказывает район расположения, характеристики дома и квартиры, а также наличие дополнительных опций (подземный паркинг, климат-системы, системы-контроля доступа, собственная инфраструктура и т. д.).

В большинстве городов самым обширным остается сегмент эконом-класса, хотя и здесь цены лишь формально можно назвать «доступными». Тем не менее, благодаря развитию ипотечного кредитования, стоимость экономичного жилья уже доступна для значительной части населения. Причем, самыми выгодными ценами на квартиры зачастую отличаются новостройки: на стадии строительства можно купить жилье на 10-20% дешевле. На вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, наилучшим сочетанием «цена-качество» обладают кирпичные дома постройки середины-конца 80-х годов прошлого века. Определяющим влиянием на стоимость квартир в сегменте эконом-класса обладает весь комплекс параметров (район, тип дома, характеристики квартиры, транспортная доступность, инфраструктура), но наиболее значимым можно назвать местоположение.

Резюме: за что мы платим при покупке жилья?

Все перечисленные выше факторы, влияющие на цены на квартиры, в сумме можно обозначить выражением «удобство проживания». И именно за это, прежде всего, мы платим деньги при покупке жилья. Это и расположение района, и удобство транспортных развязок, и характеристики дома, и планировка квартиры, и социальная инфраструктура, и экология, и еще многое другое. При этом каждый параметр имеет определенное влияние на стоимость жилья, и иногда специалистам бывает непросто сориентироваться, насколько реалистичны цены в том или ином случае. Даже профессиональные оценщики порой называют разные цифры, не скрывая, что эта оценка относительна.

Тем не менее, большинство обывателей к ценам на квартиры имеют лишь праздный интерес, в то время как специалисты постоянно анализируют тенденции рынка недвижимости. Именно поэтому, если вы намерены купить или продать квартиру, не имея соответствующего опыта, лучше обращаться к профессионалам. С практической точки зрения, их мнение всегда будет более ценным, чем мнение знакомых, высказанное за чашкой кофе.

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

Язык публикации: русский

Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 4

Pricing Factors in the Residential Rental Property Market

1 Moscow University of Industry and Finance, Russian Federation

The article discusses generally valid pricing factors in the Russian real estate market. The author also determines pricing factors in the residential rental property market from the standpoint of a private tenant. The methods used in the course of the study are scientific literature review and the analysis of the residential rental property market.

rent, real estate, pricing, factors, Russia

Arefin, A.V. (2015). Pricing Factors in the Residential Rental Property Market. Russian Journal of Housing Research, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Original Research Language: Russian

© Arefin A.V. / Publication: Creative Economy Publishers

This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0

® For correspondence: [email protected]

Real estate market is constantly changing and growing; during crisis periods, this process of growth tends to stagnate

When setting rental rates, the objectives of landlords and tenants are similar

In practice, landlords do not consider such factor as the view from the windows

Pricing factors of the real estate market affect the prices in the rental property market

Жилищные стратегии, 2015, Том 2, Выпуск 4

Факторы ценообразования

на рынке аренды жилой недвижимости

Антон Арефин1®

1 Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Россия

АННОТАЦИЯ_

В статье рассматриваются общепринятые факторы ценообразования на рынке недвижимости России, и так же определяются факторы ценообразования на рынке аренды недвижимости, рассматривая со стороны частного арендатора. Методологией исследования служит обзор научных работ и статей, анализ рынка аренды недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_

аренда, недвижимость, ценообразование, факторы, Россия

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334^.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Язык публикации: русский

© Арефин А.В. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0

н Для связи: [email protected]

Рынок недвижимости является постоянно изменяющимся и растущим организмом; в кризисные периоды данный процесс роста имеет тенденцию к стагнации

Цели арендодателя и арендатора при ценообразовании арендных ставок являются схожими

На практике арендодатель не берет во внимание такой фактор, как направленность окон квартиры

На ценообразование на рынке аренды влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости

Арефин Антон Викторович, аспирант, Московский финансово-промышленный университет «Синергия» ([email protected])

Актуальность исследования

В современном мире проблема ценообразования на рынке аренды недвижимости приобретает все более актуальный статус в силу того, что напряженная экономическо-политическая ситуация в мире и санкции по отношению к России, а также каждодневно меняющийся курс национальной валюты делают все более трудным процесс ценообразования на рынке как купли/продажи, так и аренды недвижимости в стране.

Отметим также, что развитию современного рынка аренды в последнее время уделяется все больше внимания со стороны как профессиональных участников рынка недвижимости, так и со стороны государственных органов управления. Однако вопросам ценообразования на рынке аренды уделяется недостаточно внимания как со стороны государственных органов, так и со стороны участников рынка. Выявление факторов и процесса ценообразования на рынке аренды недвижимости станет крайне полезным для современного рынка недвижимости как Москвы, так и России в целом.

Что из себя представляет рынок недвижимости?

Согласно большинству экспертов, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий процессы купли, продажи и аренды недвижимости на основе спроса и предложения (Родионова, 2009).

В силу постоянно расширяющийся территории городов рынок недвижимости представляет собой постоянно растущий «организм», однако стоит отметить, что в кризисные времена рынок недвижимости имеет тенденцию к стагнации и/или замедлению роста. Таким примером может служить период мирового финансового кризиса 2008 года, в течение которого рост цен на недвижимость не наблюдался, однако к середине 2011 года рынок недвижимости достигал докризисного уровня, и наблюдался рост цен.

В настоящее время на территории РФ рынок недвижимости делится на 2 категории:

Рынок первичной недвижимости.

Рынок вторичной недвижимости.

Объектом сделок на рынке первичной недвижимости обычно становятся объекты недвижимости в процессе строительства или новостройки, независимо от предназначения будущего объекта недвижимости. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство.

Объектом сделок на рынке вторичной недвижимости обычно становятся жилые помещения, которые ранее использовались по прямому назначению. Стоит отметить, что первичный рынок недвижимости отражает объем произведенного жилья, в то время как вторичный рынок недвижимости определяется следующими факторами (Родионова, 2009).

Благосостояние населения.

Доходность инвестиционных объектов.

События человеческой жизни.

Мобильность трудовых ресурсов.

Многие эксперты считают, что структура вторичного рынка является неизменчивой структурой в силу того, что процесс человеческой жизни протекает по некой закономерной схеме. Изменения на вторичном рынке недвижимости происходят в силу изменения структуры и/или количества населения или резкого изменения экономико-политической ситуации в регионе.

Таким образом, можно вывести, что рынок недвижимости в целом является постоянно изменяющимся и растущим организмом, изменения на котором происходят за счет влияния на него экономических, политических и социальных факторов. Однако в кризисные периоды данный процесс роста изменчивости имеет тенденцию к стагнации, но никогда не к обратному росту.

Общепринятые факторы ценообразования рынка недвижимости

При рассмотрении факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, которые в свою очередь разделяются на внутренние факторы ценообразования и внешние факторы ценообразования.

Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости разделяются на следующие типы1:

Микроэкономические факторы.

Макроэкономические факторы.

Социальное положение в регионе.

Социальные факторы.

К внутренним факторам ценообразования на рынке недвижимости экспертами принято относить следующие факторы2:

Динамика рынка.

1 Основные факторы, влияющие на стоимость жилой и нежилой недвижимости (2006, 28 апреля). Режим доступа: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Васькина, М.Г. (2009). Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс.

Динамика объема и соотношения спроса и предложения.

Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

Институциональные факторы.

Однако отметим, что в приведенных факторах ценообразования объектов недвижимости не полным образом рассматриваются все факторы, особенно на уровне отдельных объектов недвижимости. Особенно нечетко рассматриваются факторы ценообразования, на которые потенциальный арендатор и арендодатель в первую очередь обращают свое внимание при оценивании объекта недвижимости.

Постараемся рассмотреть наиболее приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны арендодателя. К таким факторам относятся:

Доход населения и его платежеспособность (т. е. средняя заработная плата в регионе).

Уровень спроса и предложения в регионе.

Экологическая ситуация в регионе. Проблема экологии в последнее время стала актуальным вопросом для рынка недвижимости крупных городов России и мира, и в особенности Москвы. Высокий уровень загрязнения экологического состояния города непосредственно сказывается как на состоянии здоровья граждан, так и на состоянии рынка недвижимости города. Очевидным является то, что чем лучше экологическое состояние региона, в котором находится недвижимость, тем более привлекательным он будет для потенциального потребителя.

П.К. Катышев и Ю.А. Хакимова в своей работе «Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)» очень подробно рассмотрели влияние факторов, характеризующих состояние окружающей среды, на рынок недвижимости г. Москвы. Авторы отмечают, что экологическая ситуация в разных регионах города по-разному влияет на цену недвижимости. Средняя стоимость недвижимости, как правило, ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям,

нежели в регионах, находящихся в экологически чистых районах города (Катышев, Хакимова, 2012; С113).

Состояние объекта недвижимости. Данный фактор, безусловно, является основным фактором для ценообразования аренды в силу того, что от класса и состояния объекта недвижимости (начиная от дома, заканчивая квартирой) целиком зависит его цена. В качестве примера достаточно привести тот факт, что в зависимости от качества ремонта дома арендная ставка будет кардинально изменятся. Так, объекты недвижимости, расположенные в ЦАО г. Москвы, в хорошем состоянии (евроремонт) типа «однушка» имеют среднюю цену аренды 90000 руб., в то время как объекты недвижимости, расположенные в том же районе, но в среднем или ниже среднего состоянии (косметический ремонт или его отсутствие) имеют среднюю цену аренды 30000 руб.3.

Структура объекта недвижимости. Под данным фактором понимается наличие у дома входящих в него и прилегающих к нему дополнительных объектов, таких как лифт, парковка, домофон и пр. Так, объекты недвижимости, в которых присутствуют все или часть входящих в состав или прилегающих к нему объектов, имеют разницу в цене в среднем 5-10%. 4Т. е. в случае если имеются две квартиры, одна с балконом, другая - без, то квартира без балкона (в данном случае «однушка») будет иметь среднюю ставку по аренде в 30000 руб., в то время как такая же квартира, но с балконом будет иметь ставку в -33000 руб.

Доход населения и его платежеспособность. Данный фактор важен прежде всего для первоначального определения предполагаемой ставки по аренде в силу того, что потенциальный арендодатель должен знать среднюю заработную плату в своем регионе и на основе этого выводить первоначальную арендную плату. Так, в качестве примера можно привести, что по состоянию на 2014-2015 год средняя заработная плата в Москве составила 59000 рублей5, тем самым делая среднюю ставку по аренде объекта недвижимости не более этого показателя, т. е. -30000 руб.

Уровень спроса и предложения в регионе. В любой сфере рынка динамика уровня спроса и предложения является основным показателем для формирования его первоначальной цены. Данное правило справедливо и для рынка аренды недвижимости. Если уровень предложения превышает уровень спроса, то ставки по аренде

3 На основе анализа цен по г. Москва.

4 Квартиры с балконом и без: разница в цене обычно составляет 5-7% (2014, 5 сентября). Режим доступа: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Мереминская, Е. (2015, 26 января). Лучший город для работы. Режим доступа: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

приобретают тенденцию к снижению, и наоборот. Так, в качестве примера можно проследить, как влиял уровень спроса и предложения в Москве на средние ставки по аренде на разные типы квартир в августе 2015. Одно из ведущих экспертных агентств по недвижимости «МИЭЛЬ -Аренда» предоставило следующие данные. В августе 2015 года уровень спроса и предложения аренды жилой недвижимости вышел на следующие показатели: спрос на аренду жилой недвижимости вырос на 13,6% по отношению к июлю, предложение аренды жилой недвижимости снизилось на 13,65% по отношению к июлю. Средняя ставка по аренде квартир эконом-класса изменилась следующим образом: «однушки» - снижение на 0,49% до показателя 30830 руб., «двушки» - рост на 0,84% до показателя 39950 руб., «трешки» - рост на 3,83% до показателя 51240 руб.6.

Наличие объектов муниципальных служб. Под муниципальными объектами в данном случае понимаются объекты образовательных структур, больницы, пожарные станции и пр. Фактор наличия объектов муниципальных служб является дополнительным и прежде всего важен для ценообразования на окраинах крупных городов в силу того, что муниципальные объекты в центре крупных городов часто находятся в близком расположении от жилых домов. В данном случае ситуация является схожей, как и при наличии в районе промышленных предприятий, только в данном случае данное правило работает в обратную сторону, т. е. чем ближе находятся объекты муниципальных служб, тем дороже будет объект недвижимости.

Далее рассмотрим приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора. Однако сразу отметим, что некоторые факторы будут схожими с предыдущими в силу того, что данные факторы в целом являются общими как для арендатора, так и для арендодателя.

Приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора:

Географическое местоположение объекта.

Экологическая ситуация в регионе.

Состояние объекта недвижимости.

Структура объекта недвижимости (наличие балкона, парковки, лифта и пр.).

Наличие муниципальных объектов.

6 Спрос и предложение на рынке аренды сравнялись (2015, 10 сентября). Режим доступа: http://miel.ru/lenta/6868/

Удаленность объекта от остановок общественного транспорта.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья.

Фактор географического месторасположения объекта

недвижимости. Данный фактор является одним из первых, на которые обращает внимание потенциальный арендатор в силу того, что в разных районах города ставка по аренде часто кардинально различается. Чем престижнее район, тем большую ставку просит собственник квартиры. Так, в качестве примера приведем разницу в ставках по аренде жилой недвижимости Москвы внутри Садового кольца и снаружи Садового кольца. Так, средняя ставка по аренде внутри Садового кольца составила - 54000 рублей, в то время как аналогичная квартира снаружи имеет среднюю ставку по аренде в 33000 рублей.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья. Сегодня данный фактор приобретает актуальность, особенно в Москве, в силу постоянного расширения рынка недвижимости и появления все новых объектов недвижимости. Ставки по аренде в первичной (новостройки) и вторичной недвижимости исторически имеют сильную разницу. Так, средняя арендная ставка в новостройке в Москве составляет 46000 рублей, в то же время средняя ставка вторичных квартир составляет 35000 рублей7.

Удаленность от остановок общественного транспорта. Данный фактор схож при ситуации с наличием объектов муниципальных служб и имеет ту же схему: чем дальше от остановок общественного транспорта, тем дешевле.

Тем самым предоставляется возможность вывести, что, несмотря на разные цели арендодателя и арендатора, приоритетные факторы при ценообразовании арендных ставок на объекты жилой недвижимости в целом являются схожими. Так, главными факторами являются внешнее состояние объекта, удаленность от центра города, курс национальной валюты и экономическое состояние в регионе в целом. Однако отметим, что на практике арендодатель часто не берет во внимание такой важный для арендатора фактор, как направленность окон квартиры, тем самым усложняя процесс сдачи объекта недвижимости и увеличивая его продолжительность.

7 На основе анализа цен по г. Москва в 2015 году.

Наиболее и наименее приоритетные факторы ценообразования жилой недвижимости

Таким образом, на основе обзоров множества факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости можно сгруппировать их в единую структуру и выдвинуть общую оценку:

1. Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости.

1.1. Микроэкономические факторы:

Экономическая ситуация в регионе;

Поток инвестиционных средств;

Занятость рабочего населения;

Темпы развития региона.

1.2. Макроэкономические факторы:

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Доход населения;

Уровень занятости и уровень трудоспособности населения;

Индекс потребительских цен на товары и услуги в регионе;

Состояние торгового баланса.

1.3. Социальные факторы:

Уровень миграции населения;

Уровень безработицы в регионе;

Демографическая ситуация в регионе;

Доля трудоспособного населения в общей численности населения.

2. Внутренние факторы ценообразования на рынке недвижимости.

2.1. Факторы динамики рынка.

2.2. Факторы динамики объема и соотношения спроса и предложения:

Платежеспособность населения;

Изменения в предпочтениях населения.

2.3. Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

2.4. Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

2.5. Институциональные факторы:

Государственное регулирование;

Налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью.

3. Факторы пользователя недвижимого имущества.

3.1. Фактор полезности объекта недвижимости.

3.2. Фактор взаимозаменяемости объекта недвижимости.

3.3. Фактор ожидания.

4. Факторы внешней рыночной среды.

4.1. Экономический рост и его возможные перспективы.

4.2. Финансовые возможности для приобретения недвижимости.

4.3. Взаимосвязь между стоимостью и недвижимости и экономической перспективой развития конкретного региона.

5. Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования.

6. Экологические факторы.

6.1. Концентрация монооксида углерода, оксида азота и двуокиси азота в воздухе.

6.2. Удаленность объекта недвижимости от ближайших промышленных предприятий.

Выдвинутые факторы будут наиболее полезными для крупных инвесторов в силу того, что по данным факторам можно наиболее точно сформировать цену на объекты первичной недвижимости, которые в свою очередь являются приоритетными объектами инвестирования для потенциального крупного инвестора. Также часть данных факторов будет полезна и для частного арендатора и арендодателя. Однако сразу отметим, что для частного арендатора и арендодателя в большинстве случаев наиболее приоритетными факторами являются состояние потенциального объекта недвижимости, удаленность от ближайшей станции метрополитена, удаленность от автомагистрали и промышленных предприятий, а также географическое положение объекта недвижимости.

Поэтому на основе ранее проведенного обзора приоритетных факторов ценообразования арендных ставок нами был выдвинут перечень общих и частных факторов ценообразования арендных ставок на рынке жилой недвижимости:

1. Общие факторы:

Состояние потенциального объекта недвижимости.

Географическое местоположение объекта недвижимости.

Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта.

Удаленность от автомагистрали.

Удаленность от промышленных предприятий.

Экологическое состояние в регионе.

2. Частные факторы:

Наличие парковочного места.

Наличие муниципальных объектов (школа, больница, магазины

Расположение на внутренней или внешней стороне здания.

Этажность объекта недвижимости.

Зашумленность района.

Наличие балкона и лоджии.

Наличие лифта.

Под общими факторами ценообразования на рынке недвижимости нами понимается формирование цены на основе краткого ознакомления с объектом недвижимости. Так, важным фактором является географическое месторасположение потенциального объекта недвижимости в силу того, что спрос на объекты недвижимости, расположенные ближе к центру города, зачастую выше, чем на объекты, расположенные на периферии города, и тем самым разница в ценах может быть от 30% и выше. Объясняется это концентрацией муниципальных и офисных объектов ближе к центру города.

Под частными факторами нами понимается формирование цены на объект недвижимости на основе наиболее полного ознакомления с потенциальным объектом недвижимости.

Также на основе вышеизложенных факторов автором была выдвинута классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости от наиболее приоритетного до наименее приоритетного, рассматривая со стороны частного арендатора и арендодателя (см. таблицу 1). Данная классификация показывает, каким факторам стоит уделить больше внимания при формировании цены на объект недвижимости (1 - более важные, 10 - менее важные).

Таким образом, можно сделать вывод, что на ценообразование на рынке аренды недвижимости главным образом влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости в целом в силу того, что аренда является неотъемлемой частью недвижимости. Так, такие внешние и внутренние факторы, как уровень ВВП, экономическая ситуация в регионе, уровень платежеспособности и занятости населения, уровень спроса и предложения в регионе, являются основными факторами ценообразования не только на рынке недвижимости. Однако помимо общеэкономических факторов ценообразования на ценообразование на рынке аренды недвижимости также влияют факторы, применяемые к отдельно взятым объектам недвижимости. Данные факторы нельзя

применять по раздельности, т. к. общеэкономические факторы ценообразования способны вывести цену по региону в целом, а факторы, предложенные автором, способны вывести цену для отдельно взятого объекта недвижимости.

Таблица 1

Классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости (наиболее и наименее приоритетные)

Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости

Наиболее приоритетные Наименее приоритетные

1 Географическое местоположение объекта недвижимости Полезность объекта недвижимости

2 Состояние потенциального объекта недвижимости Наличие парковочного места

3 Удаленность от промышленных предприятий Наличие балкона, лоджии и лифта

4 Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта Динамика рынка недвижимости

5 Наличие муниципальных объектов Уровень инфляции

6 Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья Уровень ВВП

7 Экологическое состояние и зашумленность региона Демографическая ситуация

8 Уровень спроса и предложения Государственное и налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью

9 Экономическая ситуация в регионе Поток инвестиционных средств

10 Доход и платежеспособность населения

О. Ю. УЛЬЯНОВА*

Ольга Юрьевна УЛЬЯНОВА - аспирантка кафедры ценообразования СПбГУЭФ. Ранее обучалась в аспирантуре по заочной форме обучения. Закончила СПбГУЭФ в 2001 г. В настоящее время работает в строительной компании ЗАО «Мегалит» в должности руководителя информационно-аналитического отдела. Автор 6 научных статей.

Область научной специализации - ценообразование на рынке жилой недвижимости. ♦ > «fr

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ**

Цена реализации на первичном рынке жилой недвижимости определяется уже на этапе выбора участка под застройку для обоснования решения о строительстве жилого дома на данном земельном участке. В настоящее время в связи с ограниченным выбором инженерно-подготовленных пятен, пригодных для строительства жилья, а также усложнившейся для застройщиков процедурой их приобретения, важнейшей задачей стало определение максимально точной средней цены реализации 1 квадратного метра жилой площади, которая бы обеспечила финансовую безопасность компании (учет затрат), а также удовлетворяла бы потребностям клиентов с точки зрения соотношения «цена-полезность» объекта.

На сегодняшний день операторы первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Пе-тербурга в своей практике используют различные методы определения цены реализации.

1. Наиболее распространенным на рынке строящегося жилья является метод «затра-ты-плюс». Этот метод прост, он легко применим, так как предприятие обладает информацией о затратах. Но этот метод не учитывает фактор спроса. Готовность клиента оплатить товар определяется не затратами предприятия, а свойствами продукта, а следовательно, ценностью продукта для клиента. При данном подходе к определению цены нового продукта предприятие исходит из уже готового продукта, игнорируя главный фактор - как покупатель воспринимает его ценность.

Однако несмотря на то, что затраты не являются целевой функцией политики цен, связь затрат и цен для предприятия имеет центральное значение для определения оптимальной цены, покрывающей затраты и обеспечивающей получение максимально возможной прибыли. Это объясняется тем, что краткосрочные затраты зависят от загрузки мощности предприятия, которая в свою очередь зависит от уровня цен. Вследствие этого изменение выручки в результате изменения цен должно рассчитываться совместно с изменением затрат.

* © О. Ю. Ульянова, 2007

В долгосрочной перспективе предприятие лишь тогда может выжить, когда выручка, по меньшей мере, покрывает полные затраты. Поэтому учет затрат в рамках политики цен предприятия представляет собой стремление предприятия к финансовой безопасности. Следовательно, затраты необходимы для определения нижних пределов цены, ниже которых товар не следует продавать. В краткосрочном периоде нижним пределом цены являются переменные затраты на единицу продукции, в долгосрочном - полные затраты. Несмотря на то, что метод на основе затрат широко применяется на практике, его нельзя считать методом, относящимся к политике активного ценообразования, так как он не учитывает важный для клиента фактор - ценность продукта.

На рынке строящегося жилья для определения стоимости строительства составляется смета, в которой учитываются все затраты, которые понесет застройщик в ходе возведения жилого дома. Действовавшая до 1 января 1991 г. система ценообразования и сметного нормирования в строительстве была основана на фиксированных (неизменных в течение достаточно длительного периода 5-15 лет) оптовых ценах и тарифах на используемые в строительстве материалы и работы. Она соответствовала требованиям директивного планирования, была сориентирована на сохранение стабильного уровня сметных цен в строительстве и не требовала корректировки сметной стоимости с учетом изменения ценовых факторов. Такие принципы определения сметной стоимости приводили к значительным искажениям истинных показателей работы непосредственных производителей строительной продукции.

С 1991 г. действует система ежемесячной индексации базовой стоимости производственных затрат. Но несмотря на это сметная стоимость может значительно отличаться от реальной цены реализации жилого объекта, и служит, как правило, нижней границей цены продажи, при которой проект рассматривается как перспективный для дальнейшей разработки.

2. Широко распространен на рынке жилищного строительства метод ценообразования, ориентированный на текущие цены конкурентов. Предпосылкой для такого ценообразования является прозрачность цен, которая не всегда практикуется. Опираясь на этот метод, компания хочет избавиться от риска, связанного с назначением своей цены, которую рынок может не принять. Кроме того, этот метод прост и удобен, он избавляет компанию от необходимости заказывать дорогостоящие исследования по определению спроса на свой товар, целевой группы потребителей. При этом компания не учитывает в цене тот уровень полезности, которым обладает ее товар в глазах потенциальных потребителей. Между тем он может быть как больше назначенной цены, так и меньше ее. В первом случае предприятие рискует недополучить потенциальную прибыль, во втором - не обеспечить запланированного уровня реализации.

На первичном рынке жилья строительные компании нередко ориентируют свою ценовую политику на цены конкурентных компаний. Разница в качестве конкурирующих объектов оценивается экспертно по принципу «лучше» или «хуже». Но особенность рынка жилой недвижимости такова, что здесь каждый объект индивидуален, как по своему непосредственному местоположению, так и качественному наполнению. В последнее время данная особенность становится все заметнее даже для жилых домов типовых панельных серий: каждый застройщик пытается сделать свой объект уникальным в глазах потребителя. В этой ситуации необходимо проводить более качественный анализ потребительских свойств каждого строящегося жилого объекта, оценить их полезность в глазах клиента. Отсюда следует, что метод с ориентацией на конкурентов не подходит к рынку строящегося жилья при настоящем его развитии.

3. Следующим методом ценообразования, используемым на первичном рынке жилой недвижимости, является метод, учитывающий свойства товара. При данном методе ком-

пания оценивает полезность своего продукта для потенциального покупателя. При этом компания должна определить вкусы и предпочтения потребителей, направление и причины возможного их изменения, т. е. этот метод требует применения инструментария маркетинговых исследований. Максимизация цены возможна за счет усиления наиболее значимых для потребителя свойств товара, при этом нельзя забывать, что потребитель никогда не будет платить за лишнее в его понимании качество. Следует отметить, что качественные характеристики одного и того же вида товара, востребованные покупателем, меняются в зависимости от сегментной ориентации клиента. Так для рынка жилья характерно, что при приобретении квартиры сегмента нижнего экономкласса клиент не оценит значительное увеличение цены реализации за счет установки центральной системы кондиционирования, и, наоборот, при покупке квартиры элитного сегмента снижение цены за счет экономии на инженерном оборудовании квартиры не будет оправданно.

На рынке жилищного строительства этот метод имеет ограниченное применение в связи со сложностью учета качественных параметров жилого дома. Для решения этой проблемы нами было проведено следующее исследование: а) сегментирование рынка - разделение объектов жилой недвижимости на б групп в зависимости от схожести индивидуальных параметров, таких как особенности местоположения, архитектурно-конструктивные параметры, планировочные решения и т. д.; б) разработка методических принципов по расчету коэффициента рыночной силы. Для расчета этого коэффициента используются все качественные характеристики жилых домов с их допустимыми значениями, каждой качественной характеристике присвоен весовой коэффициент, показывающий степень влияния параметра на конечную цену, а каждому значению качественного параметра присвоен балл, который показывает степень соответствия значения параметра каждому сегменту.

Разработанная методика позволяет не только определять коэффициент рыночной силы объекта, т. е. оценку его индивидуальных параметров, но и правильно позиционировать объект с точки зрения максимального соответствия его индивидуальных характеристик тому или иному рыночному сегменту. Коэффициент рыночной силы исчисляется как по новым проектам, так и объектам-аналогам для сравнения числовых значений коэффициента. Чем выше значение коэффициента рыночной силы объекта, тем привлекательнее объект для потенциальных покупателей. Соответственно, цена реализации объекта с более высоким значением рыночной силы должна быть выше цены реализации объекта с более низким значением упомянутого нами выше коэффициента.

Цена нового объекта с использованием разработанной нами методики определяется следующим образом: рассчитывается цена единицы коэффициента рыночной силы по каждому объекту-аналогу (цена реализации! кв. м делится на коэффициент рыночной силы), вычисляется среднее значение цены единицы коэффициента рыночной силы, которое затем умножается на коэффициент рыночной силы нового объекта, что и будет средней ценой 1 кв. м проектируемого жилого дома. Данная методика в отличие от простого сравнения проектов строящихся жилых домов по принципу «лучше» или «хуже» позволяет максимально точно оценить полезность проекта для потенциальных потребителей, и соответственно, рассчитать максимальную цену, которую они готовы заплатить.

Но следует отметить, что сегодня жилищное строительство в городе Санкт-Петербурге имеет достаточно локальный характер: строительство жилья не ведется повсеместно. Учитывая высокую зависимость цены строящегося жилого объекта от непосредственного его местоположения, очень часто в зоне конкурентного предложения нового проекта отсутствуют строящиеся жилые дома, которые могли бы выступать в качестве аналогов для определения цены нового объекта. Кроме того, необходимо подчеркнуть, что строительные компании очень часто руководствуются субъективными данными при назначении цены

реализации на свой проект, т. е. данная цена не является объективной с точки зрения ее восприятия потребителями и самим рынком. В этой ситуации застройщикам приходщтся прибегать к помощи экспертов для определения цены на новый проект.

Значительно более конкурентным считается вторичный рынок жилой недвижимо* ста, взаимозависимость которого с рынком строящегося жилья легко доказать. Более того, рынок готового жилья более значителен по предложению. Рыночная цена вторичного рынка жилой недвижимости может быть рассчитана для любой локализации в данный момент времени. Таким образом, для совершенствования ценообразования на новый объект, мы разработали метод, который основан на выявленной зависимости между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости. На каждом этапе развития рынка внутри обозначенной территории существует определенное соотношение цены 1 кв. м жилой площади в строящихся домах и домах, сданных в эксплуатацию, которое зависит от количества населения, уровня спроса, объема продаж первичного рынка. Рассчитывая это соотношение, строительная компания может определить среднюю цену нового объекта даже при условии отсутствия объектов-аналогов в непосредственной близости от участка застройки.

Таким образом, на современном этапе развития рынка жилищного строительства для более обоснованного определения средней цены реализации проекта нового жилого здания и принятия решения о начале строительства застройщик может использовать разработанные и вышеизложенные нами методические принципы.

СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рычкова Анжелика Петровна
Тюменский Государственный Университет

Аннотация
Рынок жилой недвижимости представлен объектами, как на первичном, так и на вторичном рынке, каждый из этих рынков обладает своими специфическими особенностями, влияющими на ценообразование объекта. На сегодняшний день в результате высокого спроса на данный сегмент рынка требования покупателей к строительным объектам значительно увеличились. Но, как известно, чем больше требований к техническим характеристикам объекта, тем выше их цена.

SPECIFIC PRICING IN THE RESIDENTIAL REAL ESTATE AND FACTORS AFFECTING THE PRICE OF RESIDENTIAL REAL ESTATE

Rychkova Anjelika Petrovna
Tyumen State University

Abstract
The residential property market is represented objects, both in the primary and secondary market, each of these markets has its own specific characteristics that affect the pricing of the object. To date, as a result of the high demand for this segment of the market demands of buyers to construction sites increased significantly. However, as known, the greater requirements on technical characteristics of the object, the higher the price.

Библиографическая ссылка на статью:
Рычкова А.П. Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2013. № 4 [Электронный ресурс]..02.2019).

Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России, в частности и в городе Тюмень. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.

Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья, так в г.Тюмени в последнее время строители ежегодно вводят более миллиона квадратных метров жилья. Они вплотную приблизились к задаче, поставленной в момент старта соответствующего приоритетного национального проекта – строить по 1 кв. метру жилой площади на человека в год.

Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный. Что касается г.Тюмени, то надежными застройщиками, занимающими лидирующие позиции в рейтинге строительных компаний, относятся такие компании как: ОАО «Тюменская домостроительная компания» по результатам ввода жилых квадратных метров в многоквартирных жилых домах компания занимает статус лидера согласно данным 2012 года, компания ввела в эксплуатацию 135 769 кв.м., ООО «ПСК Дом» (53 569 кв.м) а так же ООО «Партнер- Инвест» (50 852 кв.м).

Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.

Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.

Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: во-первых, это месторасположение жилого дома; так в г.Тюмени высокобюджетное жилье для потенциальных покупателей расположено в Центральной части города, поскольку инфраструктура данных районов достаточно хорошо развита, наиболее дешевое жилье расположено в отдаленных от центра города районах, таких как: Войновка, Мыс, ММС, Тарманы.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.

Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.

Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:

• передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
• условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
• условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
• состояние рыка (в том числе время продажи);
• местоположение;
• степень строительной завершенности объекта;
• физические характеристики;
• экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.

Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора – предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов земле-пользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.

Введение 3
1. Ценообразование на рынке недвижимости 5
2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 7
3. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости 11
3.1. Доходный подход к оценке. 12
3.2. Сравнительный подход к оценке. 14
3.3. Затратный подход к оценке объекта недвижимости. 16
4. Определение ценностиземельного участка 18
Заключение 23
Список литературы 24

Введение

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара. Однако цена более подвижна, чем стоимость, поскольку в ней отражаются условия обмена товаров, спрос и предложение, степень государственного регулирования, распределение стоимости междупроизводством и потреблением. Следовательно, цена - это количество денег, уплачиваемое за единицу данного товара, предназначенного для реализации на сторону.
Она выступает как экономический индикатор состояния рынка, степени риска и конкуренции, как фактор, отражающий образование прибыли, налогов. С помощью цены измеряется покупательская способность денежных средств, отражается уровень жизнинаселения.
Являясь важным экономическим инструментом, отражающим все процессы, происходящие в сфере производства, обмена, распределения, потребления, цена определяет валовой доход, прибыль, рентабельность и другие показатели предприятий. Цены выступают рычагом экономического управления и конкурентной борьбы.
Вступление Российской Федерации в переходный период к рынку обусловило усилениезначения цен и ценообразования в развитии экономики страны. Совершенно очевидно, что цены и ценообразование играют ключевую роль в рыночном механизме, однако ими необходимо умело управлять, не допуская стихийности процесса ценообразования и динамики цен.
Недвижимость - товар особого рода. Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ей природными ресурсами (почвой,водными, минеральными и растительными ресурсами), а также: зданиями, которые находятся на ней и сооружениями.
Существуют некоторые особенности ценообразования на рынке недвижимости по сравнению с рынком финансовых активов. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних соглашений с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последнейпродажи и переговоров между участниками операции, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебание цен чаще.
Сохранение средств, которые инвестируются. Земля - это объект, обесценить который практически невозможно (если не учитывать возможное ухудшение ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохраненияобъектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхование).
Имея ряд отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, который позволяет снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. ценности,которая приносит прибыль. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

1. Ценообразование на рынке недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса ипредложения.
В современной отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:
– рынок жилой недвижимости;
– рынок коммерческой, или доходной, недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные и складские помещения);
– рынок земельных участков, которые в соответствии с законодательно...