Аналитика рынка коммерческой торговой недвижимости, отчеты и исследования.

В октябре 2017 г. в аренду предлагалось 3 162 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 617 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 6%, а по общей площади - на 4%.

Средняя арендная ставка за месяц уменьшилась на 1% и составила 17 807 руб./кв. м/год. Курс доллара в октябре не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также снизилась на 1% и составила 308$/кв.м/год. За год, с октября 2016 года рублевые ставки выросли на 3%, а долларовые снизились на 5%.

Судя по некоторому снижению объема предложения и незначительному снижению ставок, рынок продолжает стагнировать. Роста ставок не произошло ни по одному из сегментов, кроме несущественного роста по офисным объектам в центре. Ожидаемой активизации деловой активности в осенний период так и не произошло.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (13%).

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	3 162	23 570	1 617	0,51	17 807
К сентябрю 2017	-6%	-5%	-4%	+2%	-1%
К октябрю 2016	+15%	+9%	+2%	-11%	+3%

Торговая недвижимость

В октябре 2017 г. на рынке экспонировался 661 объект общей площадью 202 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 8%, а общая площадь - на 3%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 36 объектов общей площадью 9 тыс. кв. м, что ниже показателя сентября на 3% по количеству и на 9% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 7% и составила 56 249 руб./кв. м/год, что произошло, в частности, за счет ухода с рынка нескольких дорогих объектов - на Сытинском пер. (81 кв.м, 103 700 руб./кв.м/год), Смоленском бульваре (173 кв.м, 104 700 руб./кв.м/год) и ул.Б.Дмитровка (357 кв.м, 100 980 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в октябре 2017 г. снизилось на 8%, а их общая площадь - на 3%. Объем предложения составил 625 объектов общей площадью 193 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц снизилась на 1% и составила 28 696 руб./кв.м/год.

Положительная динамика ставок наблюдалась только по торговым объектам за пределами центра, однако с учетом инфляции о положительных тенденциях нельзя говорить и в этом случае.

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	625	4 625	193,192	0,309	28 696
К сентябрю 2017	-8%	-5%	-3%	+6%	-1%
К октябрю 2016	+21%	+22%	+11%	-8%	+4%

Офисная недвижимость

В октябре 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству снизился на 5%, а по общей площади на 4% и составил 1 918 объектов общей площадью 814 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 1%, а общая площадь - на 3%. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 27 003 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 6%, а по общей площади на 4%, при этом средняя ставка снизилась на 1% и составила 15 800 руб./кв.м/год.

Ставки по офисным объектам в центре за год показали максимальный рост, который превышает уровень инфляции, однако рост ставок осенью практически отсутствует, в связи с чем о тенденции роста спроса на такие качественные помещения говорить сложно.

Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	1 719	12 475	742,216	0,432	15 800
К сентябрю 2017	-6%	-5%	-4%	+2%	-1%
К октябрю 2016	+24%	+10%	+5%	-16%	+5%

Главная особенность этой отрасли российской экономики - чувствительность к кризисным явлениям. Анализ рынка коммерческой недвижимости по данным 2015 года показывал устойчивое снижение показателей. Катализаторами снижения деловой активности сегмента по старой традиции выступили санкции, поведение котировок нефти и девальвация национальной валюты. Итогом давления на рынок стал отток потребления со стороны арендаторов более чем на 8 процентов.

Структура отечественного рынка недвижимости

Для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на 2018 год и выявления степени его чувствительности к внешним факторам следует обратить внимание на структуру отрасли. Объекты, которые используются собственниками для сдачи в аренду, отличаются по функциональному назначению, региональным признакам, стоимости. Стоит отметить, что влияние на отрасль оказывает и сезонность.

Как распределились коммерческие объекты по нишам:

• Помещения под размещение складов
• Торговые территории
• Офисные помещения
• Производственные территории.

Структура отрасли в долях.

При анализе рынка коммерческой недвижимости 2018 принято указывать продажи в метрах. Из графика видно, что в отрасли превалирует спрос на складские помещения. Это соответствует действительности, поскольку именно производства часто испытывают ненужную финансовую нагрузку на бизнес. Вместо загрузки своего склада свежими партиями под отправку, они нередко вынуждены размещать более ранние тиражи до момента отгрузки.

Складские площади

При поддержке свыше 30 процентов иностранного капитала столичный рынок складской недвижимости достиг свыше 1.3 миллиона площадей. Более половины сделок в сегменте относятся к крупным, - это контракты на размещение производственных запасов на 30 тысячах квадратных метрах. Фактическое состояние рынка коммерческой недвижимости в России 2018 оценивается как перспективное. Ежегодно отрасль насыщается потенциалом инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию вложений. Актуальные цены в сегменте складских площадей сегодня установились на 4500 рублей за метр квадратный аренды. В регионах расценки более скромные, составляют 3800 рублей.

Сегмент в цифрах:

Помещения под торговые предприятия

За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров. Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов. Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.

По итогам 2017 года и 1 квартал 2018 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации. Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади. Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.

Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный. Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты). Дополнительным фактором ценообразования является предоставление скидок в целях продвижения площадей в своей нише рынка. Нередко предложения действующих собственников включают освобождение от арендной платы в перспективе ближайшего года. Аналогичная ситуация наблюдается в составе предложений, поступающих от владельцев торговых центров.

Сегмент в цифрах:

Согласно прогнозу рынка коммерческой недвижимости, до 2020 в предложении торговых площадей на рынке сохранится тренд к оптимизации ценообразования. Собственники все чаще идут на диалог с заинтересованными бизнесменами, вводят новые схемы расчета арендной платы. В числе последних предложений на рынке – введение переменной, зависящей от оборота компании арендатора.

Офисные площади

Немалую долю рынка коммерческой недвижимости на 2018 занимают площади под размещение трудовых ресурсов. Не каждая компания может сегодня позволить себе приобрести собственные здания. К тому же дополнительная нагрузка в виде платы за содержание объекта и необходимости уплаты налогов неизбежно приводит корпоративы к владельцам помещений, обустроенных под офисы.

Стоит отметить, что отрасль характеризуется адаптивностью квадратных метров под целевое назначение. Выбор для эксплуатации не подходящих для этого площадей по оптимальным расценкам повышает финансовые риски. Это не только временное приостановление деятельности и штрафы, но и полное прекращение договорных отношений по инициативе собственника.

Несмотря на не самое лучшее состояние рынка коммерческой недвижимости, сегмент сегодня можно считать оправившимся от кризиса. Если на рубеже 2014-2018 годов объем ввода новых площадей сократился вдвое, то уже в 2018 году ранее брошенные объекты активно достраиваются и вводятся в действие. В ближайшей перспективе планируется включение в объем предложений не менее 650 тысяч квадратных метров ежегодно.

Вместе с тем анализ рынка коммерческой недвижимости на 2017 год показал рекордное количество пустующих метров, предназначенных под офисы. Бизнес все чаще размещает персонал ближе к производству или перебирается в бизнес-центры, работающие при государственной поддержке. Итог неутешительный – каждый шестой метр квадратный фактически пустует, повышая показатели недополученной прибыли. Средний чек в нише на сегодня составляет порядка 2500 рублей за метр площади.

Сегмент в цифрах:

Подводя итоги анализа рынка аренды коммерческой недвижимости 2018 необходимо отметить общий спад отрасли. Основными факторами, довлеющими над нишей, являются экономический кризис и низкий уровень освоения неиспользуемых площадей. Как только бизнес ощутит нехватку в заброшенных территориях, он непременно начнет возвращаться к льготным условиям целевых объектов.

📊 Прогноз для рынка коммерческой недвижимости на 2019 год -

Год 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Сегмент Складские помещения Торговая недвижимость Офисы

заголовок	дата	сегмент
	27.03.2019	Офисы
	10.10.2018	Офисы
	08.07.2018	Офисы
	12.04.2018	Офисы
	15.01.2018	Офисы
	07.11.2017	Офисы
	01.08.2017	Офисы
	25.04.2017	Офисы
	15.02.2017	Офисы
	24.11.2016	Офисы
	16.09.2016	Офисы
	18.05.2016	Офисы
	19.02.2016	Офисы
	02.11.2015	Офисы
	03.08.2015	Офисы
	27.04.2015	Офисы
	30.01.2015	Торговая недвижимость
	30.01.2015	Офисы

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.

Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Общее положение на рынке коммерческой недвижимости

Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость .
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.

Офисные помещения

По уже сложившейся тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом прослеживается увеличение спроса. Кроме того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в среднем на 15%(аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%). Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но, тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие производства. Но в недавнем прошлом эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008 году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с . Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:

• Рост цен на аренду офисов
• Превышение спроса над предложением
• Создание новых районов для бизнес центров
• Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)

Прогнозы:

• Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
• Ввод в эксплуатацию новых площадей
• Продолжение роста арендных ставок
• Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов.

Общее предложение офисных площадей (квадратных метров) и арендные ставки ($/кв. метр*год)

Торговые помещения

Торговые помещения с каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности, о которой говорилось выше. Кроме того, все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги. Первые центры такого типа стали появляться в Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на сегодняшний день ситуация несколько отличается. Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве, что не могло не вызвать желание в ближнее Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход, примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20% превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа, можно сказать, что до конца 2008 года арендные ставки будут продолжать расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке коммерческой недвижимости являются складские помещения.

Рынок коммерческой недвижимости имеет общие тенденции для всех своих сегментов. Таким образом, рынок складских помещений во многом повторяет особенности рынка офисов. Основными центрами формирования этого рынка являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений, произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных складских площадей так же растет, что является причиной повышения арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году, сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок, за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в регионах.

Прогнозы

Безусловно, предсказать со 100% уверенностью, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Однако, среди специалистов есть мнение, что рынок ждет скорая стагнация. Среди причин для таких мыслей стали заявления ряда крупных розничных торговцев (ретейлеров) о продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости. Одной из причин, называемой ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем. Проведенный показывает, что ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.

Исследование предоставлено
Порталом ДОМЕТРА

Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.

Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.

Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.

Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м
значение	2 164	523 699	2 960	1,37	176 936
к II кв.2017	− 1%	− 5%	− 4%	− 3%	− 1%
к III кв. 2016	− 5%	− 35%	− 28%	− 24%	− 10%

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.

Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).

Ценовые показатели

За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.

Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	348	45 738	186	0,54	245 510
к II кв.2017	− 15%	− 12%	− 14%	+ 1%	+ 2%
к III кв. 2016	− 7%	− 35%	− 29%	− 23%	− 9%

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	1 341	347 182	1 714	1,28	202 521
к II кв.2017	+ 4%	− 9%	− 5%	− 9%	− 4%
к III кв. 2016	− 3%	− 38%	− 35%	− 33%	− 4%

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
Значение	160	39 688	626	3,91	63 439
к II кв.2017	− 18%	− 2%	− 5%	+ 16%	+ 4%
к III кв. 2016	− 15%	− 3%	+ 17%	+ 38%	− 17%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	315	91 091	434	1,38	210 068
к II кв.2017	+ 11%	+ 20%	+ 14%	+ 2%	+ 5%
к III кв. 2016	− 4%	− 35%	− 35%	− 32%	+ 1%

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .

Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	348	45 738	186	0,54	245 510
к II кв.2017	− 15%	− 12%	− 14%	+ 1%	+ 2%
к III кв. 2016	− 7%	− 35%	− 29%	− 23%	− 9%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	32	6 655	8	0,25	824 912
к II кв.2017	− 9%	− 16%	0%	+ 9%	− 16%
к III кв. 2016	− 22%	− 41%	− 48%	− 33%	+ 14%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	316	39 083	178	0,56	219 283
к II кв.2017	− 16%	− 12%	− 15%	+ 1%	+ 4%
к III кв. 2016	− 5%	− 34%	− 27%	− 24%	− 9%

Street-retail

Объем предложения

В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

Street-retail	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2
значение	107	9 934	29	0,27	343 396
к II кв.2017	− 14%	− 15%	− 19%	− 6%	+ 5%
к III кв. 2016	+ 1%	− 22%	− 2%	− 3%	− 21%

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	10	2 747	3	0,29	960 183
к II кв.2017	− 9%	− 3%	− 10%	− 1%	+ 8%
к III кв. 2016	− 41%	− 42%	− 38%	+ 6%	− 7%

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	97	7 188	26	0,27	275 718
к II кв.2017	− 14%	− 18%	− 20%	− 6%	+ 2%
к III кв. 2016	+ 9%	− 10%	+ 5%	− 4%	− 15%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.

Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м
значение	4 452	32 416	2 260	0,51	17 969
к II кв.2017	− 7%	− 13%	− 10%	− 3%	− 3%
к III кв. 2016	+ 19%	− 0%	+ 3%	− 13%	− 3%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.

Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	922	6 660	254	0,28	30 808
к II кв.2017	− 10%	− 17%	− 19%	− 10%	− 2%
к III кв. 2016	+ 11%	− 3%	− 5%	− 14%	− 3%

Офисные	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	2 633	19 984	1 090	0,41	17 327
к II кв.2017	− 7%	− 14%	− 11%	− 4%	− 2%
к III кв. 2016	+ 18%	− 3%	− 4%	− 19%	+ 1%

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
Значение	897	5 772	916	1,02	6 656
к II кв.2017	− 2%	− 3%	− 4%	− 3%	+ 2%
к III кв. 2016	+ 31%	+ 15%	+ 17%	− 11%	0%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.

Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.

Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.

254 0,28 30 808 к II кв.2017 − 10% − 17% − 19% − 10% − 2% к III кв. 2016 + 11% − 3% − 5% − 14% − 3%

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	51	658	13	0,26	58 889
к II кв.2017	− 30%	− 24%	− 18%	+ 17%	− 1%
к III кв. 2016	− 39%	− 29%	− 26%	+ 22%	− 3%

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	871	6 001	241	0,28	29 164
к II кв.2017	− 9%	− 17%	− 19%	− 11%	0%
к III кв. 2016	+ 16%	+ 1%	− 3%	− 17%	+ 2%

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.

Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя ставка, руб./кв.м/год значение 353 2 351 76 0,22 34 976 к II кв.2017 − 10% − 20% − 19% − 10% − 5% к III кв. 2016 + 13% + 1% + 4% − 8% − 9%

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	17	255	5	0,29	67 263
к II кв.2017	− 32%	− 28%	− 6%	+ 38%	− 13%
к III кв. 2016	− 51%	− 38%	− 29%	+ 47%	− 3%

Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	336	2 097	71	0,21	33 343
к II кв.2017	− 9%	− 19%	− 20%	− 12%	− 2%
к III кв. 2016	+ 21%	+ 9%	+ 8%	− 11%	− 3%