3 ндфл сдача имущества в аренду образец. Налог на доходы от аренды имущества физических лиц


Законодатель предоставляет физическим лицам право сдавать квартиру в аренду, а, реализуя это право, необходимо уплачивать с полученных доходов налог, оформив и представив в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Разберемся с нюансами подобных операций.

Подоходный налог с аренды: когда его уплачивают

Частные лица (не предприниматели), сдающие квартиру арендаторам – физлицам, обязаны подать декларацию и уплатить НДФЛ . Лишь в ситуации, когда нанимателем выступает предприятие, арендодатель освобождается от обязанности декларировать доход, поскольку компания становится налоговым агентом и удерживает, а затем перечисляет НДФЛ в бюджет. Если же по каким-то причинам фирма этого не сделала, арендатор должен составить декларацию и уплатить налог самостоятельно.

Представить форму 3-НДФЛ следует в инспекцию ФНС по окончании года, в котором получен доход . Предельный срок ее сдачи – 30 апреля следующего года (с поправками на выпадающие выходные дни, например, в 2018 году последним днем приема деклараций будет 3 мая).

В 3-НДФЛ отражается информация по полученным доходам и рассчитывается налог:

  • по ставке 13% для резидентов РФ;
  • по ставке 30%, если арендодатель не является налоговым резидентом, т. е. проживает в стране менее 183 дней в году.

- № корректировки – 0;

Налоговый период – 34, 2017 год;

Код ИФНС – 7743;

Код страны – 643;

Код налогоплательщика – 760;

ФИО – Иванов Игорь Андреевич;

Дата и место рождения – 20.04.1970, г. Москва;

Данные паспорта;

- № телефона

Таким образом, при сдаче квартиры в аренду заполнить необходимо 4 листа – титульный, разделы 1 и 2, лист А. при наличии налоговых вычетов заполняется соответствующий лист (Д1, Д2, Е1 или Е2). В представленном примере по стандартному вычету заполнен лист Е1.

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

  • если арендодатель - резидент РФ - 13%;
  • если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (

При сдаче квартиры в аренду нужно составлять декларацию 3 НДФЛ, так как вы фактически получаете доход, с которого обязательно нужно уплачивать налоги. В декларации указываются данные декларанта, а также информация, которая касается суммы арендной платы. В обязательном порядке указываются все данные по стандартным налоговым вычетам.

Как заполнить 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду?

В принципе, заполняется декларация практически также, как и при продаже квартиры. Из 23 листов декларации нужно заполнить два титульных листа, лист А, раздел первый и шестой. В принципе, нет ничего сложного.

На первом титульном листе указываются все коды. Код дохода, код физического лица, налоговой инстанции и налогового периода. Также указывается список документов, которые вы будете прилагать к декларации. На втором титульном листе в обязательном порядке указываются все данные налогоплательщика. Очень важно, чтобы все данные, которые вы отображали в 3 НДФЛ, соответствовали вашим паспортным данным.

Первый и шестой раздел – это расчетные значения. В первом разделе вы указываете суммы доходов, а также производите самостоятельно расчеты, которые включают в себя налоги, обязательные к уплате. Кроме всего прочего, вы указываете, какие расходы вы несете по имуществу. Фактически, если вы из суммы полученных средств тратите ряд средств на оплату коммунальных услуг, то вы указываете только ту сумму средств, которая считается чистым доходом. Все данные по поводу аренды имущества отражаются в листе А. Также заполняется лист Ж1, в котором указывается информация о стандартных налоговых вычетах.

Особенности составления декларации при сдаче квартиры в аренду

Естественно, у вас могут возникнуть определенные сложности с расчетами. Тем не менее, не стоит их пугаться. Есть немало сайтов, на страницах которых, вы сможете найти программы для заполнения 3 НДФЛ. Благодаря данным программам, вы в действительности сможете весьма быстро заполнить декларацию и произвести все необходимые расчеты. Помните также о том, что есть масса сайтов, на страницах которых размещена пошаговая инструкция по заполнению декларации именно в вопросе получения дохода от аренды имущества.

Если вы сдаете квартиру в аренду, то в данном случае, получаете доход. Но, вы не являетесь предпринимателем, именно по этой причине, единственная отчетная документация, которую вы подаете, это декларация формата 3 НДФЛ. Налог, который вы будете уплачивать с полученных доходов, называется подоходным, и составляет не более 13% от чистой суммы прибыли.

Данная декларация, как правило, подается физическим лицом и по окончанию календарного периода, в котором был сформирован доход от сдачи квартиры. Тем не менее, установлен срок до 30 апреля следующего отчетного периода, и если декларация сдается позже установленного срока, то могут быть начислены штрафные санкции.


Декларация 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду заполняется практически идентично декларации на получение налогового вычета. Вы заполняете информацию о декларанте, заполняете лист...


Составление 3 НДФЛ на вычет за квартиру за ребенка имеет ряд особенностей. С 1 января 2014 вступили своеобразные изменения в налоговый кодекс, которые определили, что родители...


Если квартира была сдана в аренду, но после подписания договора жильцы весьма быстро съехали, то вам нужно подсчитать сумму доходов, расписать в 3 НДФЛ доход по месяцам и сдать...


Декларация 3 НДФЛ при дарении квартиры подается исключительно одариваемым до тридцатого апреля следующего отчетного периода. В декларации отображаются персональные данные...

20.03.2019, Сашка Букашка

С 18 февраля 2018 года вступил в силу приказ ФНС России от 25.10.2017 N ММВ-7-11/822@, которым внесены изменения в форму налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ). Указанные изменения действуют и в 2019 года для декларирования доходов, полученных в 2018 году. Рассмотрим, как заполнить форму с учетом новых требований.

НДФЛ - налог на доходы физических лиц, которые платят государству работающие граждане, а - это декларация, которую подают в налоговую службу получающие доход в России люди. В этой статье описано как заполнить декларацию 3-НДФЛ, и для чего она нужна.

Кому нужно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Декларация подается при получении дохода, с которого необходимо выплатить НДФЛ, а также для возврата части налога, ранее выплаченного государству. 3-НДФЛ подают:

  • Индивидуальные предприниматели (ИП), адвокаты, нотариусы и другие специалисты, которые зарабатывают на хлеб частной практикой. Этих людей объединяет то, что они самостоятельно рассчитывают налоги и платят их в бюджет.
  • Налоговые резиденты, которые получили доход в других государствах. К налоговым резидентам относят тех граждан, кто фактически живет на территории России минимум 183 дня в году.
  • Граждане, получившие доход от продажи имущества: машины, квартиры, земельного участка и т.д.
  • Лица, получившие доход по , договору гражданско-правового характера или от сдачи квартиры в аренду.
  • Везунчики, выигравшие в лотерею, в игровых автоматах или тотализаторах, тоже должны уплатить налог со своего выигрыша.
  • При необходимости получить налоговый вычет: , за , и так далее.

Не путайте этот документ со . Они называются похоже и обычно идут в одном комплекте документов, но все же это разное.

Куда подавать декларацию 3-НДФЛ

Декларация подается в налоговую службу по месту постоянной или временной регистрации (прописки). Она сдается лично или отправляется почтой. Подать декларацию в налоговую службу можно также через интернет. Чтобы заполнить 3-НДФЛ онлайн, получите в любом отделении налоговой службы логин и пароль для входа в личный кабинет налогоплательщика. Для получения логина и пароля придите лично и не забудьте паспорт.

Сроки подачи 3-НДФЛ в 2019 году

В 2019 году декларация о налоге на доход физического лица по форме 3-НДФЛ подается до 30 апреля. Если налогоплательщик заполнил и сдал отчет до вступления в силу поправок в бланк, ему не нужно сдавать сведения повторно по новой форме. Если нужно заявить вычет, то подать декларацию можно в любой момент года.

Образец заполнения 3-НДФЛ в 2019 году

Помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ вам окажет программа «Декларация», которую можно скачать на сайте Федеральной налоговой службы. Если вы заполняете 3-НДФЛ от руки, текстовые и числовые поля (ИНН, дробные поля, суммы и тп.) пишите слева направо, начиная с крайней левой ячейки или края, заглавными печатными символами. Если после заполнения поля остаются пустые ячейки - в них ставятся прочерки. У пропущенного пункта ставятся прочерки во всех ячейках напротив него.

При заполнении декларации нельзя допускать ошибок и исправлений, используются только черные или синие чернила. Если 3-НДФЛ заполняется на компьютере, то числовые значения выравниваются по правому краю. Печатать следует шрифтом Courier New с выставленным размером от 16 до 18. Если вам не хватило одной страницы раздела или листа 3-НДФЛ для отражения всей информации используйте необходимое количество дополнительных страниц того же раздела или листа.

Суммы прописываются с указанием копеек, кроме суммы НДФЛ, которая округляется до полных рублей - если в сумме менее 50 копеек, то они отбрасываются, начиная с 50 копеек и выше - округляются до полного рубля. Доходы или расходы в иностранной валюте пересчитываются в рубли по курсу Центрального Банка РФ на дату фактического получения доходов или осуществления расходов. После заполнения необходимых страниц декларации не забудьте пронумеровать страницы в поле «Стр.», начиная с 001 до необходимой по порядку. Все данные, занесенные в декларацию, должны быть подтверждены документами, копии которых приложите к декларации. Для перечисления документов, приложенных к 3-НДФЛ, можно составить специальный реестр.

Инструкция по заполнению 3-НДФЛ. Титульный лист

Шапка

В пункте «ИНН» на титульном и других заполняемых листах указывается идентификационный номер налогоплательщика - физического лица или фирмы. В пункте «Номер корректировки» проставляется 000, если декларация подается первый раз в этом году. Если нужно сдать исправленный документ, то в разделе пишется 001. «Налоговый период (код)» - промежуток времени, за который отчитывается человек. Если вы отчитываетесь за год - поставьте код 34,первый квартал - 21, полугодие - 31, девять месяцев - 33. «Отчетный налоговый период» – в этом пункте укажите только предыдущий год, доход за который вы хотите задекларировать. В поле «Представляется в налоговый орган (код)» прописывается 4-значный номер налогового органа, в котором подающий документы состоит на налоговом учете. Первые две цифры - номер региона, а последние - код инспекции.

Сведения о налогоплательщике

В пункте «Код страны» отмечается код страны гражданства заявителя. Код указывается по Общероссийскому классификатору стран мира. Код России - 643. Человек без гражданства отмечает 999. «Код категории налогоплательщика» (приложение №1 к порядку заполнения 3-НДФЛ):

  • ИП - 720;
  • нотариус и другие лица, которые занимаются частной практикой - 730;
  • адвокат - 740;
  • физические лица - 760;
  • фермер - 770.

Поля «Фамилия», «Имя», «Отчество», «Дата рождения», «Место рождения» заполняются точно по паспорту или другому документу, удостоверяющему личность.

Сведения о документе, удостоверяющем личность

Пункт «Код вида документа» (приложение № 2 к порядку заполнения 3-НДФЛ) заполняется одним из выбранных вариантов:

  • Паспорт гражданина РФ - 21;
  • Свидетельство о рождении - 03;
  • Военный билет - 07;
  • Временное удостоверение, выданное взамен военного билета - 08;
  • Паспорт иностранного гражданина - 10;
  • Свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании лица беженцем на территории РФ по существу - 11;
  • Вид на жительство в РФ - 12;
  • Удостоверение беженца - 13;
  • Временное удостоверение личности гражданина РФ - 14;
  • Разрешение на временное проживание в РФ - 15;
  • Свидетельство о предоставлении временного убежища в РФ - 18;
  • Свидетельство о рождении, выданное уполномоченным органом иностранного государства - 23;
  • Удостоверение личности военнослужащего РФ/Военный билет офицера запаса - 24;
  • Иные документы - 91.

Пункты « », «Дата выдачи», «Кем выдан» заполняются строго по документу, удостоверяющему личность. В «Статусе налогоплательщика» цифра 1 означает налогового резидент РФ, 2 – нерезидента России (проживший менее 183 дня в РФ в году декларации доходов).

Телефон налогоплательщика

В новой форме 3-НДФЛ удалены поля для указания адреса налогоплательщика. Теперь эти сведения в бланке указывать не нужно. Достаточно просто заполнить поле «Номер контактного телефона». Телефон указывается или мобильный, или городской, при необходимости, с кодом города.

Подпись и дата

На титульном листе укажите общее количество заполненных страниц и число приложений - подтверждающих документов или их копий. В левой нижней части первой страницы налогоплательщик (цифра 1) или его представитель (цифра 2) подписывают документ и указывают дату подписания. Представителю нужно приложить к декларации копию документа, подтверждающего полномочия.

3 главные ошибки в 3-НДФЛ, которые мы обычно допускаем

Комментарий эксперта специально для сайта Сашки Букашки:

Евдокия Авдеева
СтройЭнергоРесурс, главный бухгалтер

Наиболее частные ошибки можно разделить на три группы:

  1. Технические ошибки. Например, налогоплательщик забывает поставить подпись на необходимых листах или пропускает листы. Также налоговая откажет в предоставлении вычетов без подтверждающих документов. Затраты покупку имущества, на лечение, обучение, страхование должны подтверждаться договорами и платежными документами.
  2. Некорректное заполнение или неполное заполнение данных. «Топ» таких недочетов:
    1. на титульном листе в строке «номер корректировки» при первичной подачи декларации ставится 1, а надо 0;
    2. неправильный код ОКТМО.
      Подобные недочеты не так страшны, и в худшем случае они приведут к отказу в приеме декларации. А вот неполное заполнение некоторых данных может привести к тому, что налоговая «неправильно вас поймет», и вместо того чтобы предоставить вычет, потребует заплатить налог.
      Например, в случае если налогоплательщик в разделе «Доходы, полученные в РФ» не укажет сумму дохода, сумму налога исчисленного и сумму налога удержанного, то вместо возврата налога налогоплательщик исчислит его себе к доплате.
  3. Незнание законов и правил применения вычета. Например, гражданин заплатил за обучение в 2017 году, но хочет получить вычет за 2018 год. Однако налоговая льгота предоставляется именно за тот год, когда заявитель заплатил за обучение, медицинское обслуживание или иные услуги.

Заполнение 3-НДФЛ при декларировании доходов и оформлении налогового вычета

Порядок заполнения 3-НДФЛ зависит от того, для какого именно случая вы подаете декларацию. Бланк декларации содержит 19 листов, из которых заполнить нужно необходимые лично вам.

  • раздел 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета»;
  • раздел 2 «Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам, облагаемым по ставке (001)»;
  • лист А «Доходы от источников в Российской Федерации»;
  • лист Б «Доходы от источников за пределами Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке (001)»;
  • лист В «Доходы, полученные от предпринимательской, адвокатской деятельности и частной практики»;
  • лист Г «Расчет суммы доходов, не подлежащей налогообложению»;
  • лист Д1 «Расчет имущественных налоговых вычетов по расходам на новое строительство либо приобретение объектов недвижимого имущества»;
  • лист Д2 «Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества (имущественных прав)»;
  • лист Е1 «Расчет стандартных и социальных налоговых вычетов»;
  • лист Е2 «Расчет социальных налоговых вычетов, установленных подпунктами 4 и 5 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса РФ»;
  • лист Ж «Расчет профессиональных налоговых вычетов, установленных пунктами 2, 3 статьи 221 Налогового кодекса Российской Федерации, а также налоговых вычетов, установленных абзацем вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации»;
  • лист З «Расчет налогооблагаемого дохода от операций с ценными бумагами и операций с производными финансовыми инструментами»;
  • лист И «Расчет налогооблагаемого дохода от участия в инвестиционных товариществах».

Помимо выплаты НДФЛ декларация пригодится, чтобы получить налоговый вычет. По закону каждый гражданин может вернуть часть ранее уплаченного государству налога, на покрытие расходов на обучение, лечение, покупку недвижимости или выплату ипотечного кредита. Подавать документы на получение вычета можно в любой день после завершения года, в котором были потрачены деньги. Вычет можно получить в течение трех лет.

Последнее обновление Март 2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед). Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Все эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт - какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев. Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме . Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400 ;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат ! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),
  • А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2019 (за 2019 год – до 15.07.2020).
Пример 1

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2019.

ИП на УСН

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 29 354 руб. (с 2019 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

  • собрать документы (паспорт, заявление);
  • оплатить госпошлину 800 руб.;
  • передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС);
  • каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Госреестре.

  • за 1 квартал 2019 – до 25.04.2019.
  • за 2 квартал 2019 - до 25.07.2019
  • за 3 квартал 2019 - до 25.10.2019
  • за 2019 год - до 30 марта 2019 г.

Важно знать, что кроме налога Вам, как ИП, нужно оплатить взносы во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2019 году придется заплатить фиксированную сумму 29.354 руб. Все взносы в фонды за 2019 перечисляются до 31.12.2019 г. Сумма взносов уменьшает сумму налога по ставке 6%. И если взносы платить поквартально, то они будут уменьшать налог уже в течение года. А если раз в году, то уменьшение будет приходится на момент, когда будет их фактическая оплата. Процедура вычета проста:

  • ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
  • по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
  • рассчитываете налог по ставке 6%;
  • вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов;
  • разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Пример 2

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев:

  • получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
  • перечислил страховые взносы 26.545 руб. (такая сумма была в 2018 г., соответственно за каждый квартал - по 6.636);
  • рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (6.636) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 26.545 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Арендодатель на патенте

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно. Его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН, как и УСН, выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир. То есть имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя налоговый закон ограничил базу размером 1.000.000 р., региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:

  • кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
  • также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Эти данные достаточны для подтверждения факта незаконной аренды. Тогда информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.

Судебная практика

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд. Хотя налоговая может по собственной проверки привлечь к ответственности (начислить налог, штрафы и пени).

Если у налогового органа нет договора аренды
  • Когда нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
  • Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и постояльцы часто меняются.
  • Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
  • В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
  • Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.
Если в ИФНС есть договор аренды

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Штрафы, пени, уголовная ответственность

Хоть доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья сложно, такие случаи всё-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная государственная претензия в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, - погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

  • Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
  • Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2019 Вы погасили долг по налогам за 2018 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 1000 руб.
  • Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 7,75% / 300, где 7,75 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 0,9 руб. (3.420 * 7,75% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

Уголовная ответственность
  • Если общий долг по сборам оказался больше 900.000 руб., то нужно будет уплатить налог. А еще суд назначит штраф 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
  • Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей долг перед бюджетом будет больше 4 млн. руб. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.
  • Кроме того, если в наём сдаются несколько квартир и собственник не оформил ИП, то его могут признают незаконным предпринимателем. Доход за год у такого собственника должен быть более 2 млн. Наказание также суровое - штраф (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) или лишение свободы до 2 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

Пример 3

В 2017 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2018 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2018 г. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2018. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

  • Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
  • Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2018 по 30.09.2018) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
  • Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Вопрос - ответ

Вопрос :
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос :
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

111 комментариев

Выбор редакции
1.1 Отчет о движении продуктов и тары на производстве Акт о реализации и отпуске изделий кухни составляется ежед­невно на основании...

, Эксперт Службы Правового консалтинга компании "Гарант" Любой владелец участка – и не важно, каким образом тот ему достался и какое...

Индивидуальные предприниматели вправе выбрать общую систему налогообложения. Как правило, ОСНО выбирается, когда ИП нужно работать с НДС...

Теория и практика бухгалтерского учета исходит из принципа соответствия. Его суть сводится к фразе: «доходы должны соответствовать тем...
Развитие национальной экономики не является равномерным. Оно подвержено макроэкономической нестабильности , которая зависит от...
Приветствую вас, дорогие друзья! У меня для вас прекрасная новость – собственному жилью быть ! Да-да, вы не ослышались. В нашей стране...
Современные представления об особенностях экономической мысли средневековья (феодального общества) так же, как и времен Древнего мира,...
Продажа товаров оформляется в программе документом Реализация товаров и услуг. Документ можно провести, только если есть определенное...
Теория бухгалтерского учета. Шпаргалки Ольшевская Наталья 24. Классификация хозяйственных средств организацииСостав хозяйственных...